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各地房价会不会继续分化

2020-05-12 12:00:05发布者:网络

2020年房地产市场需关注一线城市租金资本化率再次上升,房价泡沫重回胀大状态这一风险点。

    近日,国家金融与发展实验室官网发布了2020年一季度房地产金融报告,报告中分析了2020年一季度房地产市场运行情况及房地产金融形势,并对此进行风险提示。
    报告提出,2020年房地产市场有以下风险点值得关注:第一,一线城市租金资本化率再次上升,房价泡沫重回胀大状态;第二,部分三四线城市的房地产市场需求下降以及库存高企;第三,中小房企债务风险以及带来的破产数量快速上升问题;第四,三四线城市的房价问题所导致的地方政府偿债压力。
    NIFD季报中引入租金资本化率这一指标来衡量中国部分城市房地产泡沫的严重程度。租金资本化率=每平米住宅价格/每平米住宅一年租金,其含义是一套住宅完全靠租金收回成本要经过多少年。这一概念与租售比类似,但更加直观;国际上通常认为合理的租售比为1:300,换算成租金资本化率为25年。
    报告指出,2020年房地产市场需关注一线城市租金资本化率再次上升,房价泡沫重回胀大状态这一风险点。
    2020年一季度,北京、上海、广州、深圳的租金资本化率呈上升态势,平均租金资本化率为63.77年,主要原因是一线城市住房价格略有上升的同时,租金的绝对价格有所下降,带来租金资本化率的上升。
    其中,值得注意的是深圳的租金资本化率在2020年一季度有明显的拉升,从2019年12月的70.02年上升至2020年3月的79.77年,主要归因于2020年3月以来深圳房价的显著性上升。
    NIFD房地产金融研究团队建议,在非常时期将地方政府层面的“因城施策”顶在前面,针对财政压力较大城市采取对冲甚至小幅超调的政策,针对房价上涨较快城市(如深圳)应堵住政策漏洞并严厉打击各类投资投机行为。
    同期,二线城市的租金资本化率略有下降,主要原因是受疫情影响,住房价格下降幅度大于租金下降幅度。2020年3月末,二线热点城市(杭州、南京、苏州、武汉、成都、厦门、福州、西安、合肥)租金资本化率为51.45,是2019年以来最低水平;二线非热点城市(天津、重庆、郑州、长沙、南宁、南昌、青岛、宁波)租金资本化率为49.85年。
    三线城市(昆明、太原、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠)方面,租金资本化率一直保持在30年左右的水平,自去库存政策出台以来这一指标出现上涨,从2016年10月的30.31年上涨至2020年3月末的35.25年,总体上涨了16.30%。



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