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美国房地产价格和销量双放缓

2019-09-26 09:31:47来源:网络

过去五年,美国西海岸房价疯狂上涨。西雅图一年前同期房价涨幅曾高达13%,旧金山房价增速也达到两位数。

    美国房价增幅超过通胀水平的情况已经存在数年。最新数据显示,美国主要城市的房价指数上涨幅度继续收窄,已经调整至六年半来低位。
    最新数据显示,3月标普凯斯席勒全美20大城市房价指数较去年同期上涨2.7%,创2012年8月以来最低水平,环比增长0.1%。全国范围内,3月美国房价同比涨幅降至3.7%,低于2月的3.9%。
    标普凯斯席勒房价指数中所有20个城市均出现同比增长,其中,拉斯维加斯房价涨幅继续领先全美其他城市,同比增长8.2%,连续十个月涨幅第一,其次是菲尼克斯(6.1%)和坦帕(5.3%)。芝加哥、洛杉矶、圣地亚哥、旧金山和西雅图五个城市的涨幅低于2%,大大低于以往的水平。
    过去五年,美国西海岸房价疯狂上涨。西雅图一年前同期房价涨幅曾高达13%,旧金山房价增速也达到两位数。但目前这两个城市房价涨幅仅在1%左右,明显降温。美国大部分城市房价环比也出现增长,但纽约房价环比下降,原因是该城市房价已经很高,而且新税率限制了居民可以抵消的州和地方税的金额。
    4月美国全国房价中位数较3月下降0.1%,这是七年来的首次。分析人士认为,月度下降释放出一个信号:经过几年的高速增长,美国楼市将继续放缓。
    此外,4月美国成屋销售连续第14个月下降,较去年同期下降4.4%。据金融博客Zerohedge统计,这已经创下10年前美国楼市危机以来的最长连跌周期。截至4月,成屋销售在六个月来第五次环比下降。
    美国房屋销售和房价增长已经放缓约一年之久。过去六个月,美国住房抵押贷款利率下降近一个百分点,但未能推动美国的住房需求增加。市场分析认为,多重因素导致美国房价增长持续下滑,如潜在购房者经济负担加重、房屋价格较高、学生贷款债务较高等,这些阻碍了25岁至40岁未购房者的购房步伐。
    目前,美国的房价水平仍被投资者认为比较高。据报道,2019年第一季度,美国房价和2011年相比上涨了70%。在一些城市,如产业集群汇集、就业增长强劲的城市,房屋价格甚至被认为已不可持续。
    CNBC的报道称,3月全美最大的50个房产市场中,有40%定价过高,当然情况已经比数年前的超过50%有所改善。联邦住房金融局的一项指标显示,3月美国房价较去年同期上涨4.2%,较2月环比增长0.1%。根据美国在线房产平台Zillow的数据显示,目前房价中位数为226800美元,高于去年同期的213700美元。
    标普指数委员会主席大卫认为,住房市场应该表现更好。目前,30年期固定住房抵押贷款利率为4%,失业率接近50年低点,加上低通胀和实际收入的适度增长,这些因素都利好强劲的住房市场。家庭偿债措施没有问题,消费者情绪也很乐观。住房市场面临的困难可能是房价过高,继续超过通胀水平。
    此外,全美租金中位数经过长达六个月的连续增长后,4月仍继续增长。年租金中位数率上涨了2.6%,达到了1477美元。其中,拉斯维加斯上涨了7.8%,凤凰城上涨了6.7%,奥兰多上涨了6.4%。房价和租金的上涨使得不少入市者拉长了等待时间。



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