德国房价还能坚挺多久

    欧盟统计局10月初公布的数据显示，2019年第二季度，德国房价环比上一季度上涨了2%，与上一年同期相比则上涨了5.2%，均高于欧元区平均值。
    不过警告泡沫风险的声音也越来越多，德国财政部国务秘书库基斯（Jrg Kukies）近日就公开表示，将强烈关注房价上涨、私人家庭债务高企给金融系统带来潜在的风险。
    同时也有调查表明，机构投资者对德国房市的追捧热潮已过，投资兴趣出了明显下滑，行业高管对于未来12个月的房价也信心不足。
    近年来德国平均房价一直保持着快速上涨。据德国媒体报道，2010年至今，德国住宅均价上涨了超过50%，其中柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福、杜塞尔多夫、科隆和斯图加特等七大城市的价格早已翻倍。
    首都柏林的房价增幅尤为惊人，据中国首席经济学家论坛研究院（CCEF）研究的数据显示，2008年至今，该市房价年化增长率达到了7.2%，在全球主要城市中高居第二，超过曼谷（5.2%）、悉尼（5.0%）、上海（4.5%）、伦敦（4.4%）等热门城市，仅次于香港（10.6%）。
    推动德国房价上涨的原因多种多样，其中欧元区利率不断下调及当地新建房屋速度跟不上市场需求无疑是核心因素之一。
    2008年底，欧央行的再融资利率还是4.25%，此后便一路下滑，直到2016年初被降至了0%。期间，欧央行大规模购买政府债券使得收益率曲线跌至了低谷。今年8月，德国政府首次以负利率收益出售30年期的国债，依然获得不少投资者的青睐。这也凸显了在欧元区市场，安全资产是如此的短缺。
    房地产抵押贷款利率与政府长期债券的息票利率息息相关，德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨表示，近几个月以来，在美国下调利率、欧洲央行继续执行货币宽松政策、全球经济预期低迷等大背景下，德国房贷利率也在不断创造历史新低。
    孙杨称：“甚至有客户此前和银行谈好了利息，但在出来的贷款合同上，银行竟然选择主动降了10个基点利率。目前德国房贷10年的绑定利息大约为1.1%，15年1.4%，20年1.7%，根据贷款比例高低以及贷款人资质等因素，各家银行存在一定的调整空间。”
建筑活动低迷则是德国房价持续上涨的另一个重要原因。
    德国统计局数据显示，2018年德国同比新增的住宅许可数量仅0.2%，而新屋落成量（约28.7万套）同比也只上升了0.9%，明显跟不上人口及外来移民的增速。德国建筑工业总会会长鲍尔（Thomas Bauer）表示，从中期来看，德国每年需要建造约40万套公寓，才够填补市场的供需空缺。
    德国经济研究所（DIW）认为，联邦政府的移民政策以及随之而来的经济适用房短缺，支撑了德国房价的上涨。如果欧元区的利率环境长期保持当前水平，或者抵押贷款利率在名义上跌至零以下（如丹麦），那么未来德国房地产的市场需求仍然巨大。