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威海商业地产投资迎“暖冬”

2010-12-15 17:50:11发布者:济南新泉城

  在楼市政策重拳出击和通货膨胀的压力下,如何能保证资金保值增值,成为众多投资客关注的焦点。在住宅市场仍存变数的情况下,受政策影响较小的商业地产正渐渐成为业内热议的话题,也成为投资者眼中的“香饽饽”。据了解,在住宅市场逐渐进入冬日淡季之时,威海市几大商业地产项目一度热销,商业地产投资呈现出升温之势。

  商铺卖得火  

  今年,我市商业地产项目纷纷“亮相”,一个个开发规模在数万甚至数十万平方米、投资额数亿元的项目,以各自不同的特色吸引着来自本地或外地的投资者。 

  海港城策划经理彭雪峰怎么也没想到,项目开发的258套商铺会卖得这么好。“从商铺开始对外销售以来,我们在5个月内卖了200多套,现在大概还剩下20几套,仍有不少客户前来洽谈。”彭雪峰说,由于项目销售情况比预期好的多,公司从10月份开始就停止了大规模的广告宣传,但这并没有因此降低商铺的成交速度,“我们在停了广告宣传后,还成交了50多套商铺。”彭雪峰告诉记者,这些来购买商铺的客户90%是投资者,其中有购买30万元小商铺的普通投资者,也有出手1400万购买大商铺的外国客户。

  除了海港城外,九龙明珠的商铺也一度出现热销的场面。售楼处工作人员告诉记者,在项目开始预售的第二天,商铺一层就已经全部销售一空,并且全都以零售的方式销售。而从11月初开始,大部分商铺在十几天内均找到了自己的买主,到目前为止,全部的65套商铺只剩下了3套。同样,蓝星万象城推出的20几套大商铺也颇受青睐,12月9日,记者在万象城项目工地看到,沿街的商铺已经完成施工,只有几处商铺前有工人在装饰门头,据售楼处工作人员介绍,这20多套大商铺每套面积达300平方米,价格在600多万元,目前销售已经近半,预计年底就可交房。

  除了正在销售的商铺项目取得了不俗的成绩外,一些还未正式对外销售的项目也已经被投资者看好,侨乡广场二期就是其中之一。据相关负责人介绍,目前,项目主体已经完成,虽然还没有正式对外销售,但从招商的情况看,很多投资客对项目十分看好,目前登记的意向客户已达1000多户。

  投资有“钱景”  

  为何商业地产投资会出现如此火热场面,各开发商表示,当前住宅市场的政策调控、通货膨胀压力的增大、未来城市化进程对商业地产需求量加大等多种因素,使当前环境更加适合商业地产的投资。  

  侨乡二期项目营销负责人吕后军告诉记者,与股票、基金、期货等风险较大的投资方向相比,房地产仍是人们投资保值增值的有效选择。对于个人投资者来说,在限贷、限购的前提下,投资商业地产,似乎是一个本能的选择。因为购买第二套住房的门槛提高后,首付50%的条件已经等同于购买商业地产的标准。不同的是,商业地产拥有远高于住宅的回报率,吕后军给记者算了一笔账,商铺的投资回报率在8%以上,这仅仅是租金回报率,还不算商铺日后的升值价值。

  “老话说‘一铺养三代’,这就说明商铺本身存在很强的经营性,不论是投资还是自营都有很大的利润空间,这也是为什么投资者在当前形式下纷纷转向投资商业地产的原因。”万象城销售经理焉丽真说,她为记者举了一个例子,例如位于经区商圈的一套300万元的商铺,一年的租金大约得20万,撇去商铺本身的升值不算,仅靠租金15年左右的时间就能收回成本,因此投资商铺的利润空间还是比较大的。

  除了本身的升值价值外,商业地产在新一轮城市化进程中的发展机遇也是与日俱增,对此,海港城的彭雪峰充满了信心。“我最近一直关注国家和省的十二五规划的相关内容,其中,加快城镇化建设也是其中的内容之一。”彭雪峰说,“随着城镇化建设的加快,城市人口的扩容,对商业的需求会越来越大,因此,现阶段的商铺在几年后会有很大的市场需求。”

  理性投资避风险 

  商业地产投资虽热,但投资者却不能因一时“头脑发热”而忽视其本身的风险性。对于商铺投资来说,购买商铺需要一定数量的资金,而实现投资项目收益最大化却需要一段时间的培育,因此,商铺投资可能会给投资者带来一些特殊的风险。例如,由于市场因素的变化,商铺租不出去,或市场上新的商业项目开发、税收政策的变化等外部因素带来租金收益降低,相关政策和新出台的法规也给商铺投资带来风险。

  因此,投资商铺一定要理性。据业内人士分析,投资商铺首要考虑的因素是“地段”,例如商铺周边要有能够聚集人气的配套设施,如汽车站、火车站等,或是周边有大型的居住区。就拿威海新港一带的商业地产来说,依托汽车站、火车站和港口,未来的人口和商业体量会越来越大,具有非常大的发展前景。除此之外,从经区往南,大片的住宅项目正在施工建设当中,这些都将成为聚集人气的基础保证。

  同时,项目所处的商圈位置对商铺未来的发展也有至关重要的作用。“成熟商圈当中的商铺投资需谨慎。”一位房地产开发商说,“成熟商圈往往已经形成了商业利润最大化的格局,利润的上升空间不大,而在一些刚刚起步、尚未完全发展起来的商圈,则会有更大的发展潜力。”另外,城市规划方向与商业地产的发展之间也有着密不可分的关系。




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