澳洲房产投资必读

投资澳洲房产将成为海外投资的一大热点。据澳洲房地产中文媒体澳洲房产网的预计，澳大利亚新一轮的房产上升周期已经到来，现在是进入澳洲房地产市场的最佳时机。

据分析，国人投资澳洲房产的成本并不高，部分国内城市的房产单价比澳洲房产还要高，并且最近澳币汇率有明显下跌，实际投入的人民币成本更低了。

多数投资者面临的困惑：买公寓还是买别墅

从澳洲房屋增值角度看，无论是公寓还是别墅都是升值的，只是幅度稍有不同。根据官方数据显示，过去40年以来，澳大利亚公寓房平均每年增长6%~8%，而花园别墅涨幅则达到10%~12%。

首先，我们来比较一下公寓和别墅的地理位置和便利程度。公寓就在市中心，楼下即超市，不但上班方便，商业配套齐全，繁华热闹，即便是用来投资，也容易租出去。别墅往往在离市中心30公里内，到市区开车最多30分钟左右。澳洲本地人其实都喜欢住在离市中心5~30公里的地方，而且社区通常都规划好了齐全周到的配套设施。由此可见，无论是市区的公寓还是郊区的别墅都各有千秋。

其次，可以对比一下物业管理费用。 在澳大利亚悉尼购买一套2房公寓，每年需缴纳约3000多澳元的物业管理费，但可以享受公寓内免费的泳池及其他健身设施;如果买的是花园别墅，虽无须缴纳物业管理费，但每家每户的业主有责任管理好自家的花园， 需要定期除草，修葺围栏。如此比较，其实花费也差不多，各有利弊。

再者，我们从银行贷款角度分析一下。 如果是现房，买公寓房，银行对于贷款政策相对较严，首付必须三成;如果是买别墅，银行贷款会相对宽松，因为有土地在那里，降低了放贷的风险，所以最低首付可能只两成。

最后，从投资的角度看，市区公寓的出租率高，需求高，空置率低;郊区的房子面积大，租金高，较稳定。

如何挑选澳洲房屋

一、别墅

在中国，一般以双层或双层以上的独栋房屋为主流，在澳大利亚，由于占地面积更广大，所以以单层为主。双层别墅在澳洲，建造成本要比单层别墅高出6-8万澳元，有的甚至达到10万左右，但作为投资房，两者之间的租金差价却很有限。

二、公寓房

投资3居室还是4居室的公寓，在澳洲是有讲究的。有些投资客户为了省几千元的建造成本，喜欢按国内的家庭人口结构去选择3居室，可在澳大利亚，最稳定的租客市场是家庭型租客，一个典型的澳洲家庭是有4到5口人组成的大家庭(父母加两个或三个孩子)，因此4居室要受欢迎的多，少了一个卧房往往导致出租的困难。

三、对厨房等设施的关注

中国人特喜欢独立隔绝式的厨房，澳洲当地人则喜欢与客厅联在一起的开放式厨房，这是澳洲生活方式造成这种格局。因此，如果一套房子其他方面都很理想，唯独厨房是独立隔绝式的，就很有可能让澳洲租客失去兴趣。再有，澳洲人喜欢在卧室内铺地毯，不能安装地板;同时，如果有双车库在出租时，更有竞争力。

四、舒适宜居为最佳

澳洲人有意思的是，不造奢华程度太高于地段总体建造水准的房子。在澳洲普通住宅地区，建一套富丽堂皇的住宅，虽有一时悦目感，但无论出租还是将来出售，都会非常棘手。

总之，国内投资者在置业澳洲时，在考虑自己喜好的同时，要充分考虑到澳洲人的文化习俗，考虑到当地的市场需求。