马来西亚如何成为楼市淘金者乐园

近两年来，国内房地产企业开启了进驻马来西亚的热潮，而在碧桂园去年在马来西亚项目劲销的消息传开后，国内房企马来西亚圈地热情更是达到高潮。仅今年初，就有雅居乐、新华联等企业在马来西亚购置土地。2013年12月进入的富力，其位于新山市的公主湾项目已经于7月19日开盘。短时间内多家房企涌入，马来西亚真有这么大的市场魔力，成为中国房地产企业眼中的淘金天堂？
在开发商口中，我们看到的马来西亚的房地产市场是这样的：那里没有限购、价格比国内便宜很多、贷款的额度高利率低、还可以通过“第二家园”计划享受自由进出马来西亚的便利。
的确，不得不承认，马来西亚政府为吸引国外投资者，前期做了很多实质性的工作。特别是国内房企扎堆的柔佛州新山市，马来西亚政府2006年便设立了依斯干达特区，与雪兰莪州、西部巴亨和吉打并列国家四大特区，重振经济。依斯干达特区与新加坡一水之隔，涵盖新山市在内的五个县市，面积是新加坡的三倍。
在很多人看来，依斯干达描绘了一个类似中国香港和深圳的故事，用来吸引投资者。因为地缘优势，每天通过新山往返新加坡和马来西亚的人次达16万。去年，马来西亚总理纳吉布与新加坡总理李显龙表示两国同意建设高铁，经新山衔接吉隆坡和新加坡，将两个国家的车程距离缩短至90分钟。高铁预料在2018年投入运作。
此外，在伊斯干达地区，低廉的土地价格和开发环节较少的税收环节，无疑都在吸引着国内开发商赴马来西亚开发。投资者也可以通过“第二家园”计划，在大马银行存入大约30万林吉特（不到60万人民币），就可在马来西亚享受10年内的自由出入。
但情况真的有这么美好？
随着马来西亚政府的一系列动作，国外客户在马来西亚的投资将受到进一步限制。
首先是房屋转让税的提高。政府规定，外国人在马来西亚进行的房屋转让，不满5年的，按收益部分缴纳30%的增值税，而此前的规定是3年内转让收30%。而马来西亚在期房交房前不允许房屋交易，加上马来西亚的建设周期多在3-4年左右，因此投资者需要持有至少3-4年，而对于马来西亚的政治环境来说，3-4年，可以发生的事显然太多了。
而为了抑制在房价的过快上涨，政府提高了外国人在马来西亚的购房门槛。此前外国人要在马来西亚买房，仅需购买在50万林吉特以上的房子即可，现在则需要购买100万林吉特以上的房子，门槛提高了一倍。
此外，对国外开发商而言，要在马来西亚投资，需通过与本地企业合作的方式，华资公司必须将30%的股权分给马来西亚本族的企业。除先进入的碧桂园外，后来的包括富力和雅居乐都是通过赠予股权的方式进行开发。
对国内的投资者而言，马来西亚的房价已不再是开发商口中的低廉。以国内多家房企集中的新山为例，随着近年来房地产投资热，新盘价格已经在2万元左右，与吉隆坡不相上下。近期开盘的富力公主湾一期，价格就在2万每平方米到2.5万每平方米之间。
而随着楼盘供应过量，目前新山的成交已经开始下滑。根据国内代理机构的数据，近几月来，国内赴马来西亚看房的人群急剧下降，很多机构赴马看房团已经取消，近期也无新的成交数据。租房市场也并不好过，目前多呈空置状态。
政府画出的蓝图，在新山当地，也更多成为茶余饭后的笑谈：新马高铁，传了20年；新加坡和吉隆坡的快铁，传了10年；而迪士尼乐园，在传了一代人之后，来了个乐高园。