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营改增试点全面“落地开花” 房地产业税负具体政策或因情况制定

2016-03-23 19:32:01发布者:香河京御地产

3月18日,国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案,明确自5月1日起全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围,另外还新增了不动产允许纳入抵扣。
截至目前,关于营改增全面推进的相关报道已经达到1200篇,在微博上,该话题上也形成近784.5万的阅读量。而且,通过百度指数搜索显示,舆论讨论还呈现上升趋势。九派新闻通过梳理发现,此次营改增涉及到牵扯面较广的四大行业,但是舆论对于房地产业的税负最为关注,其中包括房地业企业是否会增加税负,二手房流通会有什么影响,市场将会有什么样的变化等等。
营改增试点全面“落地开花” 房地产业税负具体政策或因情况制定

营改增原则上不增加税负利好房地企业
在今年**总理的《政府工作报告》中,承诺确保所有行业税负只减不增,那么从原则上说,在设计推开营改增试点方案时会体现总体减税的要求。
据悉,此次对建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。此前,房地产行业营业税税率为5%,而改为增值税后的税率为11%,如果从这个数字变化上看好像会增加税负。但是从我国现行的税负制度下,就营业额全额征收营业税,但是增值税只针对货物、劳务及服务中的“增值部分”而非营业额全额征税。对房地产企业来说,增值的部分主要是购买的物料成本和服务成本费用,而增值税用采抵扣的核算模式,如果企业能够拿到足够的进项抵扣,那么营改增总体上是减少的。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,对于一些大型的房企而言,由于财务支出各方面经营管理能力较好,一些采购业务等所取得的进项税可以抵扣一部分销售业务所缴纳的销项税,对这部分企业而言税负应该不会提高,长期来看应该是有所下降的。但对于一些中小企业而言,如果经营不规范,就很难享受营改增带来的利好。
华泰证券分析师谢皓宇则根据历史上我国的地产税制改革的角度分析了这一次营改增之后房地产格局的变化,他认为房地产营改增对房企来说,短期体现为税负下降,主要是因为现在房企低毛利率意味着低增值率,按照11%计提增值税能够比营业税更少;长期体现为地价上涨。
总言而之,房地产企业的税负跟进项税抵扣相关,如果房地产企业能够与正规的物料供应商及建筑商合作,这些上游企业能够开具到增税发票,这样的话税负降低,会利好房地产企业的发展。
二手房市场或出台配套政策保持优惠
据新华网消息,3月13日,国家税务总局局长王军**,营改增首次涉及自然人缴纳增值税征管,并明确提出个人二手房交易将涉其中。现阶段,二手房交易的营业税仍是政府稳定房地产市场的重要工具,5.6%的营业税计征,营改增之后,其税负变化直接关系个人购买能力大小。
华尔街见闻发表文章称,由于二手房交易中,房东的定价大多为到手价,特别是在卖方市场中,对购房者的转嫁能力极强,所以短期内试行对购房者来说将付出更多的成本。从长期来看,会减少新入市投资性需求,价格变化更为平稳。
全国工商联房地产商会创会会长聂梅生则认为,如果个人房产交易税负增加,那么房东也必然抬高房价转嫁给购房者,这是一种往下传递的过程,最终买单的还是消费者,因此在去库存的背景下,税负的大致方向应该只增不减,当然还需要看细则的进一步落实,如果效果不好也不排除出台一些附加政策。
上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建也表示,个人二手房交易中税负是否变化还要看具体政策,关键在于税率的制定,以及房屋出售中获益的多少;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。
九派新闻认为,对于二手房市场,由于其转嫁性比较强,最终应缴纳的税负会转嫁到购房者身上,这样就会抬高购房成本,但是国家营改增的方向和本意是减轻税负,因此在去库存的大背景之下,二手房交易的整体税收不会增加,国家会出台相应的配套细则,保持优惠,这当中将营业税政策平移至增值税上的可能性很大,即以前二手房持有两年以上转让免征营业税,未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税,实现税负稳定。
部分网友产生误读担扰增加购房成本
对于此次全面推开营改增问题,这个问题波及面广,且税费条例又非常复杂,因此也产生了很多误解。许多网友担扰实际上并没有减轻税负,能否真正起到去库存的作用还需要观望其具体政策。
网友@吾系天下认为,税收营改增对中国**产业房地产企业重大利好,对二手楼交易就不好说,尤其物业税出来后,多套房就更不好说了。
网友@城市的游牧民认为,未来营改增之后,企业的新增不动产可以抵扣,这将促进并扩大有效投资。但从另外一个角度讲,这实际上是在鼓励企业购买不动产进行税前抵扣,反倒会扩大需求,对二三线城市而言有利于去库存,对一线城市的房价理论上有推升作用。
网友@方方工作室Fanfan认为,加税只会让买家抬高房价把税负转移给卖家,房价不会跌还会涨,这样的调控只是让政府收更多税而已。
网友@明媚认为,依目前楼市的火爆程度,营改增后计算销项减进项不是啥难事,成单周期大大缩短,抵扣啥的都通畅多了。
九派新闻认为,营改增的具体政策还制定当中,但是总体方向应该是不会增加税负,尤其对于房地产业来说,此次营改增可以认为是去库存的推动政策。增值税税率适用于一般纳税人的有17%、13%、11%和6%共四档税率,小规模纳税人统一按3%的征收率计征。如果按照保障所有行业税负只减不增的要求,那么税率在设计时也可能进行分类考虑,在房地产市场中,对房地产企业和销售二手房的个人分情况计税。另外,也有人会担忧是不是会因此提高房价,九派新闻认为,虽然税收政策会影响到房价,但这并不是影响房价全部因素,更重要的是市场因素,相反,营改增对于房地产业来说也是一次整顿,对于房地产企业来说促进他们与正规物料供应商合作,一定程度上保证房屋质量;另一方面对于二手房买卖市场来说,会降低恶意炒房行为。



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