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楼市进入下行周期,但这些城市依然可以买

2018-10-01 22:34:42发布者:香河京御地产

2018年到底应不应该买房?这是知乎上的一个问题,关注度非常高。可以明显感觉到的是这几年的房价大涨,让太多人变得焦虑。平均月薪三千的小城市,房价纷纷过万,很多人忙了一辈子,发现自己的积蓄还不如这次的房子增值多。这种短短两三年间的房价快速上涨,打乱了很多人的原有生活节奏。现在到底买不买房,要不要再投资一套,会不会买在最高点?这些问题,困扰着很多人。这篇文章我把这次房价上涨的整体逻辑跟大家梳理一下,并明确告诉你们现在到底要不要买房。先简单回顾下这一轮房价上涨始末。这一轮房价的启动时间是在2015年,合肥等地最先开始上涨,涨幅翻倍;一线城市中,深圳开始启动,房价基本翻倍。到了2016年,上海北京房价纷纷大涨,涨幅也是几乎翻倍。为什么都是翻倍的涨幅,后面说。2017年,2018年,全国楼市启动,二线城市、三四线城市、还有全国的县城们纷纷翻倍,这是一场有组织有预谋的房价大涨,涨完之后,我们可以用简单的几个字来总结这一轮的行情,那就是:全国人民喜迎房价翻倍。时间到了2018年,哦,不对。确切点说,应该是到了2018年的6月底,有一个消息至关重要,那就是:棚改一刀切,全部暂停。这个消息意味着,全国楼市暴涨的行情结束。楼市开始转向,全国房价进入下跌周期!注意,以上是大面上的分析。由于中国太大了,大面分析不可能照顾到所有城市。所谓全国房价进入下跌周期指的是刚刚大涨结束的城市,而对北京这类从2017年就开始下跌的城市来说,房价已经进入了回暖期。那么2018年到底要不要买房呢?在聊这个问题之前,我们先聊另一个话题,那就是为什么会有这一轮的全国房价暴涨。时间要往前推到十年前2008年,那一次4万亿计划,国家大搞基建,之后房价大涨,但同时遗留下来的问题就是大量的商品房库存。房价大涨是因为货币大量注入经济体,最后肯定流入楼市,但同时地方政府也卖出了大量的土地,聪明的开发商都在房价上涨周期结束后把房子卖光了,没有把房子卖掉的开发商后来的日子都过的很苦。在那个阶段,很多小包工头(注意是小包工头)也都享受到了4万亿的红利,一年赚100万加并不是天方夜谭,那个时候只要能够包到活儿,就能赚到钱,因为房价涨,开发商的回款速度非常快,包工头拿到工程款也很痛快。但是需要说明一下,小包工头往往都是一些胆子大的屌丝民工,他们自己其实是没钱的,但是包工程肯定需要垫资啊。这个钱怎么来呢?很多人应该能猜到,就是各种高息贷款,当然也不排除高利贷。2008年之后的几年时间里,善于观察的朋友应该能发现,县城里好多人居然是开着豪车接送孩子的,这些人就是快速富起来的一帮人。(普遍不懂理财)既然有赚到钱的,肯定也有没赚到钱的。没赚到钱的这帮人不是因为能力不行,而是因为运气不好。当那一轮的楼市进入了下跌周期之后,开发商普遍日子不好过,房地产开始过冬。那些借了高息贷款包工程的小包工头们从开发商那拿不到钱,结果就是贷款还不上,流水断供,被逼债,死得很惨。地方经济由于2008年的那一次拉动,形成了短期繁荣,而楼市进入下行期之后,地方财政也开始过苦日子。撑了几年之后,全国各地方的经济形势普遍变得很差。同时,大修基建的所造成的负面影响也开始逐步显现,全国楼市普遍累计了大量的库存。为了改变这一现状,拯救地方苟延残喘的经济局面,于是,国家开始了一轮的去库存运动。这时已经是2015年。如何让老百姓把地方的房子都买走呢?很简单,给老百姓发钱,但是发钱这种方式太直接了,所以国家出台了一个棚改货币化安置政策。通过棚改的方式,拆掉老百姓的房子,同时给一大笔钱作为补贴,老百姓拿到钱而且没有了住房之后,只能去买房。到头来,其实是货币定向进入了地方楼市,房价必然大涨。当房价上涨启动之后,必然会有更多人会去买房,买涨不买跌,再不买房子又涨二十万。这样又会促成房价的进一步上涨,最后我们所看到的结果就是房价翻倍。但大家要明确一点,那就是房价大涨的导火索就是棚改货币安置。在这期间,还有一个各地城市纷纷抢人的镜头穿插了进来,注意,这个不是房价大涨的核心因素。这其中的逻辑比较复杂也比较综合,这里先不解释了。其实全国各地的情况也都不太一样,有的地方翻了一倍多,有的地方涨幅也就30%吧,但是对于大多数的省会及各地级市来说,翻倍还是较为普遍的。这个涨幅,一方面我们可以理解为参考一线城市涨幅,较为平均,楼市在全国有一个均幅通胀。更为重要的因素在于,翻倍之后,如果在涨,地方经济肯定就要出问题了。房价涨,地方实体经济就会逐渐萎缩,实体经济与虚拟经济面临着脱钩的危险,一旦脱钩,必然是金融危机。国家从大的层面考虑,肯定不能让危机出现啊,所以说大家其实可以看到,在房价上涨过程中,国家虽然说控制房价,但其实没有真正的政策落地,直到房价普遍翻倍之后,各种约谈,各种地方政策就都出来了。跟大家**一下,现在各地的翻倍行情,其实都撑不住,但是也不会有大的危机出现,普遍回调是比较正常的。最后一个问题,也是最关键的问题,那就是2018年到底要不要买房呢?在这一轮房价上涨之前,其实很多城市的房价都有起码五年的平静期,有的城市像西安、重庆等,都是十年不涨。在沉寂这么多年之后,突然上涨,我们其实能够推断出,地方楼市的真实供需关系其实并不紧张,而打破这一局面的就是货币。现在货币注入已经停掉了,所以上涨的基础也就消失了。目前看,各地的楼市都已经开始降温,想要继续上涨可能性几乎没有,这个是针对全国的情况来说的,适用于所有房价翻倍的城市。所以,对于买房的人来说,今年大可不必着急。至少等到年底是没有问题的。那么如何判断自己所在城市的楼市情况呢?很简单,就是看二手房市场。多数的三四线城市是没有链家的,几乎都是小中介,成交情况也看不到,这个时候就需要自己多去询问几家中介,并且持续观察一段时间。因为中介这个行业,往往不跟你说房价下跌,所以通过一家中介来判断市场情况往往靠不住,多问几家,跟他们打好关系之后,就能摸到底了。把近期的成交速度,成交价格,与之前成交情况做一下综合对比,这样就能够判断自己所在城市的市场情况。另外一个参考指标就是,中介店面的数量是否大量减少。在楼市下行期内,中介店面会大幅减少,如果小区旁边的小中介陆续停业了,那楼市一定是进入了下行周期。很多三四线的人往往不买二手房,都买新房。但是判断市场情况一定要参考二手房市场,这是真实供需关系的体现。只要二手房成交不好,那么新楼盘降价是早晚的事。中国是一个大国,城市也非常多,各地的经济情况不能一概而论,房价上涨的先后顺序也不一样。所以接下来我们就细分一下,讲几种情况。率先完成大涨的城市,像北上深、南京、苏州等。房价都有了一定幅度的回调,像北京的回调幅度达到了15%这些城市到今天看,其实楼市已经进入了平稳期,供需关系基本稳定,所以下跌空间也基本上没有了,对于买房的朋友来说,完全可以放心买。有些城市房价几乎没有怎么涨,或是有一个小幅的上涨,比如30%以内。这些城市在此之前的库存应该非常大,所以即使有棚改货币安置,房价也没有涨起来,对于这些城市来说,也可以随时买。原因就在于楼市的下跌空间基本上没有。而且由于有大量的库存无法消化,地方经济也比较痛苦,所以不排除国家会定向给地方拨棚改资金。注意,再说一遍,棚改货币化安置的核心目的在于让地方经济有喘息机会,而不是为了涨房价,涨房价是附加产品。那些房价在2017年之后翻倍的城市,不管它是国家中心城市,还是直辖市,还是什么自贸区,不管它规划了多少条地铁,这些城市的房子投资(现阶段)千万不要碰。如果着急自住,比如说准备结婚需要婚房,那么买房时完全可以先砍掉30%,如果没人卖,就等一等。这一轮投资客很多,抛售一定会出现。最后,提醒一句。对于三四线城市的房产,大家尽量不要投资。自己住的话就买,不住的话就别买。长期看,三四线城市老龄人口比例会越来越高,老龄化会越来越严重,年轻人纷纷去了大城市。这种消费人口的大量流失会是三四线楼市(经济)的致命伤。讲到这,相信已经解决了大家要不要在2018年买房的问题。最后多说一句,由于全国多数城市的楼市进入下行周期,大面积的业主维权情况也会逐渐出现



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