“井喷”下的文化旅游地产

近两年，被认为是房企转型之路的文化旅游地产呈井喷式活跃在市场中，单个项目投资动辄数百亿，规模超过千亩。不仅万达、世茂、碧桂园等大型企业先后在多个城市开发文化旅游项目，甚至不少的中小企业以及像华谊兄弟这样的圈外企业也涉猎其中。而在江西，万达集团、民生地产、金燕、恒茂等企业紧跟时代潮流，迈入了文化旅游地产的大军。
然而什么是文化旅游地产？与传统的地产模式有哪些不同？江西目前文化旅游地产发展现状如何？文化旅游地产又将为江西文化、旅游以及地产带来什么变化？对于这股突然兴起的地产风潮，不少业内人士也有太多的疑问：“文化旅游地产作为新兴的地产模式，有着太多的不确定性。”
1 提问 
什么是文化旅游地产？ 
对于文化旅游地产的概念，在专业领域没有确切的定义，但不少业内人士对于文化旅游地产有着这样的理解：“文化旅游地产是地产的升级或者转型，是区别于商业地产、产业地产、住宅市场外的另一种存在形式。它的结合不单单是普通的传统文化与旅游文化的交融，另外它还可以理解为大众文化、现代文化、科技文化，只要是优秀的文化都可以和旅游业相结合。”
江西省社科院经济研究所所长麻智辉也对于文化旅游地产给出了自己的理解：“旅游文化地产是对旅游地产的升级，在注重自然资源的同时更加注重文化概念，产品类型包含住宅、酒店、主题公园、文化会所等，既有住宅的基本需求，又能满足休闲度假旅游的特色需要，而且强调概念，强化外部环境的设计，侧重于配套设施的建设。”
江西金燕温泉国际度假酒店营销总监陈思清表示：“文化旅游地产是依托文化旅游资源进行房地产开发，是文化地产和旅游地产的结合，在规模上，文化旅游资源的比重大于建筑比重。”
2 现状 
江西文化旅游地产处于“萌芽”期 
在广州、上海、北京等大城市，文化旅游地产兴起时间比较早，深圳华侨城、广州长隆欢乐世界、四川芙蓉镇等都属于相对成功的案列。然而在江西，记者从相关部门了解到，目前还没有建设投入运营的文化旅游地产项目，且在建文化旅游地产项目较外省而言数量偏少。
陈思清接受记者采访时则表示，江西文化旅游资源虽然丰富，但真正意义上依托文化旅游资源进行地产发展的项目相对较少目前，多以复制、拼接外来已有的文化为主，缺乏原创性，具有江西本土特色及文化特色的文化旅游尚未真正形成，或者说过于追求“形”，对项目本土文化内涵的塑造还不够，也就是说从弘扬地方特色文化的角度上来说，还未形成真正江西本土特色的文化旅游地产。
记者了解到，九江民生·大千世界、万达文化旅游城作为最典型的文化旅游地产项目，依托主题文化公园以及完善的配套成为省内最为期待的两个项目，但两个项目目前并没有面市，民生·大千世界将于明年4月运营，有望成为江西**个运营的文化旅游地产项目。
麻智辉则分析表示：“江西各地特色明显，既有井冈山红色文化，也有景德镇陶瓷文化，还有婺源乡村田园文化，但以此延伸的地产项目发展并不明显，目前省内整体文化旅游地产发展属于萌发阶段，无论是项目数量还是项目特色都处于摸索阶段。”
3 发展 
文化、旅游、地产相互依存 
对于旅游文化地产是房企寻求转型的说法，业内不少的专业人士给出了肯定的说法。据国家统计局数据，2013年GDP总值568845亿元，其中以文化旅游为主的第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。2013年1-10月，江西接待旅游总人数为2.25亿人次，旅游总收入1591亿元，同比分别增长21.37%和30%。相对于扑所迷离的楼市，文化旅游背后强大的消费能力似乎更具吸引力。
江西财经大学经济发展研究院院长吴志军接受记者采访时表示：“文化是旅游的灵魂，旅游是文化的载体，而地产则是旅游文化实现的平台，三者之间是相互依存。文化旅游地产的发展能够将特色文化进行传承、能将旅游资源更加充分展示，而地产企业也在文化旅游的支撑下寻找到房地产企业发展的方向。”
4 质疑 
文化旅游先行还是地产先行？ 
对于文化旅游地产的发展，业内已有成功案例可言，**类：以华侨城、长隆欢乐世界为代表的先做旅游后做地产。深圳的华侨城锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园带动旅游业，为华侨城带来丰厚的旅游收入。随后围绕四大主题公园建造了各种旅游地产”。第二类则是以四川芙蓉镇为代表的旅游和地产同步开发，它紧靠成都市区，是典型的仿苏州园林风格建筑群，特色小吃、浓郁的民俗风情，将当地打造为度假休闲的好去处。但业内也有专家分析认为有第三种模式存在，即地产与旅游同步进行，但这种模式目前没有践行案例。
而记者了解到，以万达文化旅游城为代表的江西文化旅游地产所采取的模式则是先做地产后做旅游。这种模式是否会成功？对此业内人士也展开了热烈的讨论，不少业内人士接受记者采访时表示：“由于文化旅游地产的特殊性，文化旅游和地产的比重谁重谁轻是决定项目成功与否的关键，目前先做地产后做旅游的成功案列在国内非常少见。”
麻智辉在分析江西文化旅游地产未来发展前景时表示：“江西未来的文化旅游发展前景取决于项目如何发展，以万达文化旅游城为例，在房地产市场处于上升期，以地产支持文化旅游的发展是可以的，但如果房地产市场行情有待考量时，文化旅游先行才是保障人气的关键。”
专家说 
全新模式风险与机遇并存 
置业国际江西有限公司董事长程枫 
虽然“文化旅游地产”是近两年才提出来的新词，但其实我觉得这个概念并不新鲜，前些年出现的主题公园+地产的组合就是早期的文化旅游地产，所以这个“新”概念可以说已经有了数年的铺垫。
可以预见，文化旅游地产是以后地产界的一种趋势，因为传统的地产类型已经逐渐不能满足人们日益提高的居住需求，所以这是一种新的切入点；再者这种类型如果能够做大做强，对于当地的经济、人气、就业能够带来非常大的促进作用，会受到政府的支持。
不过文化旅游地产虽然前景广大，但要真正成型却非轻而易举。首先这毕竟是一条新路，需要开发者一步步去摸索，并没有什么可以学习借鉴的成功案例；再者这种类型的项目由于占地极广所以大多地处偏远，在区位和配套上略有不足，所以才需要开发者拥有雄厚的实力和背景，以大规划拉动整个周边的发展。
对于投资者来说，这也是一个全新的领域，潜力之大自不必说，不过与之相匹配的风险也不容忽视，文化旅游地产是否值得投资，还是需要投资者们结合项目和自身的具体情况进行斟酌考虑。而对于自住购房者则更为简单——自己是否真正需要其“文化旅游”的特色就是衡量购买价值的最重要指标。
投入大、收益慢，投资需谨慎 
赛特思商业机构董事长CEO曹裕生 
早期，住宅投资火爆，投资客们纷纷向其看齐，后因限购政策的出台，商业投资逐渐占据主导，而随着商铺供应量的不断增加，投资商业风险加大，同时新兴地产项目文化旅游地产的兴起，投资客们再次趋之若鹜，目光开始转向文化旅游地产。追根究底，无非是因为投资客投资无门，缺乏专业指导才会捕捉热点。
有句话说的好：做住宅地产的人不要轻易去碰商业地产，做商业地产的人不要轻易碰文化旅游地产。言外之意即是，三者之中，当属文化旅游地产风险最大，其次才是商业地产。不少开发商尝试做文化旅游地产，但项目都达不到个性化效果，显而易见，文化旅游地产投入大、收益慢，所以，投资文化旅游地产需要慎之又慎。
不得不说，文化旅游地产是政府倡导，带有一定政治倾向的热门项目，是文化地产和旅游地产的结合。
其实，全国很多文化地产都是“挂羊头卖狗肉——有名无实”，追根究底还是在做商业，以商业地产来盈利，以至于项目不伦不类，毫无特色可言。旅游地产的开发大多是响应政府号召，希望做大做强旅游业，然而，旅游地产的客流大多来源于游客，在旅游业不景气的现在，游客不足就会加大旅游地产的风险。