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2020楼市三大判断:松绑、降息、涨价

2019-12-30 09:54:14发布者:网络

刚刚召开的2019年底中央经济工作会议很明确的表明了,明年就3大主题:松绑、降息、涨价!

NO. 1|壹
第一点我想讲的是松绑,我昨天那篇《从房住不炒到因城施策》的文章相信大家都看了,里面是我对于2019年底中央经济工作会议有关房地产表述内容一字一句的仔细分析。
只要大家读完之后,就会知道,2019年这次会议最大的看点是什么了。就是会议里面“全面落实因城施策”这句。什么意思呢?就是给全国各地地方政府更大的自主权,以后你们城市的房地产政策,你们自己就可以决定了。
本来呢,2018年的因城施策那句话,已经造成了在2019年,像是北京燕郊、天津、南京、上海、张家港、佛山、中山、珠海、海南、深圳、厦门、广州、成都等等一大片的城市,在限购、限价、限地价、限公积金或者落户政策其中一种或多种之间进行了放松。现在还要加上“全面落实”这四个字,这也就意味着在2020年会出现更大范围和程度的政策松绑!这也就是广州南沙自贸区敢于立马放松限购的原因了。可以预见的是,在2020年这种放松会如火如荼。如果现如今的放松是星星之火的话,那么明年就会是大火燎原!任何城市都不会例外,甚至于,这里面会包括北京、上海!
NO. 2|贰
第二个会在2020年看到的常事,就是降息了。
关于这一点,在这次的经济工作会议当中是这样说的“稳健的货币政策要灵活适度,保持流动性合理充裕,货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应,降低社会融资成本。”最后一句很直白的就提出了,要降低社会融资成本。
融资成本是什么?很大程度上,就是利息。这其实也就是一种,明年会不断降息的说法。这个和前任央行行长周小川最近说的:“中国要尽量避免快速进入负利率时代”的表述是相互一致的。从全球来看,这也是一种大势所趋。全球大家的经济都不好,如果存贷款利率过高。会导致的一件事情就是人们都愿意存款,人们都不愿意贷款。贷款不大量增加,个人消费和公司经营活动怎么会大量增加呢?
在丹麦,为了刺激人们的消费,现在已经开始施行负利率了。比如假设你要在丹麦买一套100平米的房产,价值370万。自己支付74万,剩下296万全部从银行贷款。10年还款下来,银行需要倒贴7.5万元左右的利息。而在丹麦房屋出租的回报率大概在4.84%到5.31%之间,也就是10年还能拿到大概187万的房租回报。这时候你会不会想着去丹麦买房了呢?OK,这就是负利率政策要的效果。人们都不愿意存钱,然后贷款花钱呢,还比付全款更加划得来,那么大家都会去贷款了。这样人们的消费活动就会旺盛,相对应的这些消费需求,又会让大量公司的经营活动旺盛,从而又可以提供巨量的工作岗位。公司争抢员工之下,还会提高大家的薪酬,这样大家手上的债务相对来说又变得少了。
我国搞的那个LPR利率机制,其实就是为了搞这样的一件事情。这是一个浮动的利率机制。这是国家为了引导全社会的融资成本下降,特意设立出来的一个制度。机制是:每个月它都会公布一个LPR基准利率出来。然后现如今大家的买房贷款合同都是锁定的这个利率,只要央行公布的LPR利率基准下调,你们所要支付的利息会自动下调。
NO. 3|叁
同时关于降息这事情,我还想多说两句。
也就是在2019年12月1日的时候,我们现任的央行行长易纲,在求是上发表了6000字的长文。里面除了有,跟大家说过的“综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。”这种对于房地产行业的利好之外。里面还有一个核心观点,那就是我们现任的央行行长易纲认为:“全球都在降低利率,负利率会是一个长期的趋势”。
我们的两任央行行长都持有同样观点,大家对于利率的走势,我相信应该心里有数了吧。但是呢,我知道很多人还是有顾虑,那就是我们现在不是在“降杠杆”吗?2017年我们确实提的是“去杠杆”,2018年我们也确实的提了“结构性去杠杆”。但是这次的说法大家知道变成什么了吗?“保持宏观杠杆率基本稳定”。也就是说不再去杠杆了,而是稳杠杆了。这一字之差,天和地啊。
这也就是为什么现任的央行行长易纲敢说“综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。”的原因了,因为不再去杠杆了,政策松绑了,自然就敢给房地产企业融资了。
NO. 4|肆
这次会议对于房地产的表述内容当中还有着3个稳,既“稳地价、稳房价、稳预期”。大家还记得2015年的那个“去库存”的表述吗?
当时我就在想,怎么样才能去掉房地产的库存呢?以我对于中国老百姓的了解,跌价它是不会买房的,平价不动他们也是不会买房的,因为想着会觉得亏利息。只有涨价他们才会买,他们买了,才能去库存。2019年的“三稳“说法,确实比“去库存”说法要温和。毕竟没有说一定要去掉什么什么,而是稳住什么什么。但是还是那个问题,怎么稳住呢?说白了,要用利好才能稳住,只有房价稳得住地价才能稳得住。还是那个道理,大跌的时候大家是不会买房的,只有横盘小幅上涨才能让大家保持住买房的欲望,你就要保持住涨价的态势但又不能大涨。
因为是这样,因为今年“三稳”说法,确实比2015年“去库存”说法要温和的原因,所以需要实话实说的是,2020年这一波的涨幅一定会比2016年那一波要小很多。但是呢,一定不能跌,这才能实现那个“三稳”。所以就像我昨天说的楼市会有一波小阳春,至于每个城市具体涨幅多少,这就要看各个城市的基本面、会出的政策等等方面了。
这个时候你说,实体又没什么好投的,钱在手上也等于是放着贬值,虽然这样,但我还是不建议你去炒房,毕竟房住不炒嘛!

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