2014年美国房地产能否再续辉煌？

2013年美国房价强劲反弹，同比上涨11.3%，创造了2005年以来最大的年度同比涨幅。2014年，美国房地产是能否再续辉煌呢？
2013年美国房地产强劲反弹
根据居外网数据，2013年，所有20个美国主要城市均出现了房价上涨现象，拉斯维加斯房价在扣除物价因素后涨幅最为强劲23.7%，紧随其后的是旧金山20.8%，洛杉矶18.5%，亚特兰大16.3%，圣地亚哥16.2%，底特律15%，迈阿密14.9%，坦帕14.1%和凤凰城13.6%。
此外，2013年私人产权房屋的数量为926,700套，较12年上涨了18.7%，这是自2007年以来的最高数值。2013年在建的私人产权房屋数量为685,400套，较12年上涨了28.7%。
已竣工住宅单位的数量也达到了765,100套，上涨17.9%。美国住宅建筑商协会的数据也证明了这一喜人趋势。2013年12月，美国住宅建筑商的乐观指数为58，强于11月的数据54， 与2013年8月的8年最高点持平。乐观和悲观数值的临界点是50。美国房地产在2013年实现了真正的“量价齐升”，但从图1距离08年金融危机前期峰值还有一定的差距。各热门城市房屋中位价格可以从图2中看出。
图1 美国房价指数（剔除通胀因素）

图2美国部分热门城市房屋中位价格

2014年一季度涨势放缓
2014年至今，美国房价涨势有了明显放缓，一直保持平稳的态势。美国联邦住屋融资局公布的数据显示，美国2月FHFA房价指数同比增长6.9%，增幅创13个月新低。今年2月的房价水平仍比2007年4月的峰值低7.6%，大致相当于2005年6月的水平。从去年第三季度开始，美国房市增长速度已出现放缓迹象，近几个月的严寒天气进一步加剧了减速的态势，但此轮放缓，也许并非美国房市再度陷入危机的开始，而是正常的回调，有助于美国房市未来更加可持续的发展。
值得注意的是，根据美国商务部4月份公布的数据显示，受到价格大幅上涨、贷款利率上行等不利因素影响，美国3月份新房销售量下降至2013年7月以来最低，同比下降13.3%。另外，4月份住宅建筑商信心指数略微回升，但仍低于经济学家预期......综合近期各种数据来看，居外认为美国房地产2014年很难再现去年的辉煌，涨幅放缓将是大概率事件。
抵押贷款巨头下调美国2014年房市表现预期
鉴于一季度房屋市场的表现一波三折，美联邦控制的抵押贷款巨头房地美和房利美近日均下调了2014年美国房屋市场的表现预期。
房利美联邦国民抵押贷款协会首席经济学家Doug Duncan表示，他预期2014年美国新屋开工数量为105万户，较此前预期下降5万户。他称此次下调的主要原因是信贷活动和劳动力市场表现不如此前预期。Duncan称，“我们已经因为销售状况不佳而略微下调了房屋市场的预期，但是最近房屋市场动能丢失只是暂时现象。”
房地美近日将2014年美国房屋销售量的预期从560万余小幅下调至550万户。
房地美首席经济学家Frank Nothaft称，“收紧的房屋存量可能对房屋购买者构成重大挑战，因为这将会导致房屋市场走高和较低的房屋成交量。”
受天气原因推迟的房屋建设和购买都会在未来数月的经济数据中逐步恢复。然而，不断下降的支付能力将会继续打压房屋销售量，抵押贷款将会位于低位，房屋价格增长将会放缓，银行也会进一步放松贷款标准。
美国经济一季度遭“滑铁卢”
今年一季度美国房市的放缓并非偶然，根据美国商务部最新数据显示，美国**季度实际GDP初值年化季率仅增长0.1%，远不及预期的增长1.2%，创2012年四季度以来的新低，前值增长2.6%。一数据无疑令市场**，此前各大投行大多预期美国一季度GDP增速在1.0%-1.2%的区间内，但是事实表明，极端恶劣天气对于美国经济的影响超出了市场的预想。
然而这种低迷恐不会持续太久，高盛集团在近日发布的最新报告预计，在**季度因恶劣天气而表现疲软后，美国经济有望在第二季度实现强劲反弹，预计增速将达到3%。预计第二季度美国新房销售年化水平将从**季度的43.4万套上升至46万套，二手房销售从460万套上升至483万套。
我们认为，这样的预测是有根据的，而美国的经济前景与货币政策方向无疑将是房地产市场表现的最大影响因素。根据美联储主席耶伦在5月的最新表态，今年美国经济增长将提速，但仍面临房地产市场疲软等风险因素。她重申美联储将保持宽松政策立场，在结束购债计划后仍会在相当长一段时间内保持联邦基金目标利率在零水平。耶伦同时认为今年以来房地产市场表现令人失望，需要密切关注。
美国市场依然是中国买家的最爱
2014年1季度，根据局外数据，中国人海外置业的热门意向国家与2013年相比变化不大。从图3中可以看到，美国依然是海外置业首选国家，热度不减，加拿大与英国其次。
在区域选择上，中国买家的交易主要集中在大城市，购买区域52%为郊区，40%选择城市，而只有8%选择了小城镇。根据居外统计，投资、移民与子女教育是中国买家海外置业的三个最主要原因。而从资源配置（包括教育资源）、投资回报以及生活方式等综合考虑，大城市及其郊区无疑更适合中国买家的口味与需求，这也是中国买家在美国置业的一个显著特点。
除此以外，中国买家对于独立屋和公寓的购买比例基本持平。值得关注的是，中国买家在交易中更倾向于现金交易，有69%的交易是现金全款完成，而只有31%是通过贷款的方式购买，这在一定程度显示出了中国买家资金的充足。根据居外统计，目前中国买家在美购房的平均预算在500万人民币左右，大幅高于美国房屋的中位价格。而全款购买比例较高，则在一定程度上反映出房产交易中的投机成分较大。
图3 2014年1季度 海外置业意向国家排名

中国买家最钟意哪些城市？
根据居外网14年1季度最新数据，如图4所示，在中国买家美国置业的热门城市中，洛杉矶、纽约仍然热度不减。值得注意的是，相对于2013年数据，底特律的关注度有大幅的下降，“破产”的底特律曾在去年同期的统计中高居**位。这样的变化，在一个侧面上反应出中国买家海外置业已愈发“理性”，不仅考虑价格，也更多的考虑了风险。
值得关注的一点是，美国加州地区从在2013年以来，成为了中国等国际买家的最青睐的区域，这也迅速推高了加州的房价，根据加利福尼亚房产经纪人协会针对218家房产中介的调查数据显示，2013年，中国买家成为加州**大国际购房群体，购买量占国际交易总量的32%。而这其中，有过半的中国富豪购买境外豪宅是出于子女教育考虑，可以预计而是，加州在2014年会继续成为中国买家的首选目的地之一。
图4中国买家美国置业意向城市

原文链接：http://www.juwai.com/news74345.htm