中泰天成转型向产业地产领域进军

中国房地产市场进入“下半场”，有更多土地储备和融资渠道以及品牌实力的大型房企无疑具有更多的竞争优势。而那些中小型房企是不是只能面临被并购和收购的命运？
记者日前采访了中泰天成集团有限公司董事长张一帆。张一帆直言，他自己的中泰天成就是这样一家中小型房企，但发展至今，中泰天成已经成为以地产为核心，上下游产业链紧密结合的地产企业集团，并拥有成熟的产业支撑，从地产投资、开发、商业经营管理、物业管理到建筑装饰，形成一条龙的产业链。目前，他带领的中泰天成正转型向产业地产领域进军，引领中小房企的转型发展道路。
小房企扩张风险大，选择精品路线
张一帆，1989年从上海同济大学毕业，先做公务员后下海经商，在深圳创立了中泰天成集团有限公司。中泰天成在深圳开发过“福源花园”、“新洲苑”、“燕南路88号”、“中泰南山一品”、“中泰南山主角”等项目。
而谈起初入房地产行业，张一帆说，最开始在深圳找不到开发项目，中泰天成就选择从“包销”进入这一行业，和大公司合作，用一定的价格买断其所有房源然后对外销售，房子超过买断价格的部分都是中泰天成的收益。“这种方式让我们迅速进入深圳的房地产业，”张一帆说，这样做**是可以迅速了解深圳的房地产是怎样运作的，第二是可以寻求新的资源。而2004年销售的让中泰天成声名鹊起的燕南路88号就是来源于这种机会。
经历十数年房地产市场的起起伏伏，在住宅领域，张一帆所领导的中泰天成慢慢形成了打造城市精品的路线。“做房地产开发经常遇到很多商机，包括去外地扩张的机会，但是我的性格偏稳健和保守，我觉得盲目扩张会使企业负债高企，一旦管理出现问题就会暗藏风险”，于是，张一帆选择了一条做精做实的路线，把公司定位在做城市精品，在城市的核心地带拿地。他说，这种路线**是没有风险，第二是熟地周边的配套、商业、教育、医疗、交通都很齐全，就有条件把项目本身做得更好，从而打造城市精品。
张一帆告诉记者，房地产行业的规律就是房价如果要跌先从周边跌，如果要涨就从中心先涨，实力大的企业可以在周边获得大地块开发，而作为中小企业的中泰天成则没有这样的精力和资源，只能去做城市中心的精品项目。
要做精品就需要所有环节都做好，比如上游的投资咨询、定位选址，下游的装修、物业管理、商业经营管理等。由此，张一帆为中泰天成选择了一条打通上下游产业链的多元化发展路线，从地产投资、开发、商业经营管理、物业管理到建筑装饰，形成一条龙的产业链。“我们的项目不大，但是产品做得好就会在业界形成知名度，中泰天成做的几个项目在业界的口碑都不错。”张一帆说。
中小房企要两条腿走路，长期短期业务相结合
在张一帆看来，中泰天成作为一家中小型房企，在城市中心获取地块的最大优势就是体制，只要看准了地，在风险基本可控的前提下都会出手拿地，决策付款都比大小企业灵活很多。另外，一些大企业看不上的太小地块，中泰天成愿意投入精力把它做得更好。
在房地产进入下半场的背景下，对于一家中小型房企如何发展，张一帆表示，他为中泰天成选择了两条腿走路的方式，除了在城市中心做精品住宅，中泰天成还将拓展仓储物流地产等项目。
“现在世界上发展最快的就是电商，而电商需要仓储物流这样的地产项目，中泰天成就给电商巨头量身定做物流地产项目，”张一帆介绍，中泰天成已经和亚马逊合作，亚马逊想要在哪里做仓储物流中心，中泰天成就会去找地，并最终形成开发商、亚马逊和当地政府三方的协议，亚马逊签约入园，中泰天成买地做开发建设，亚马逊租用中泰天成的仓储物流用房。这种合作方式是由电商企业提出需求，开发商来寻找地块并按其要求量身定制建设用房。张一帆**，目前中泰天成已经为亚马逊在厦门、南宁、眉山等地建设了物流地产项目，接下来还将在北京开发仓储物流中心并和亚马逊形成战略合作关系。
作为一家房企，擅长的就是买地建设，和亚马逊的合作让中泰天成做自己擅长的事情。而未来，中泰天成不仅将跟随亚马逊的脚步扩张，还将和京东、唯品会等电商合作和接触，做大这一业务。“电商越来越强，对仓储物流的需求就越来越大，这块的商机巨大。”张一帆表示。
选择两条腿走路，在张一帆看来会让中泰天成“长短结合”以更稳健的步伐前进。住宅开发往往几年现金就回来，而做物流地产则没有那么快，但是物流地产的资产融资和还款都很方便，在有稳定现金流的前提下，需要开发新项目也很容易，这样企业就实现了长短结合，有租金回报，有长期投入，也有短期的开发业务。此外，物流地产获取的地块随着时间的发展也会产生增值收益，这样中泰天成会以稳定的、财务负债率很低的状态运行。