中国人来美国买房应该了解的15件事（下）

在上一期的专栏中，我分享了8件中国投资者在美国购房应该了解的事。相信，中国买家已对美国购房稍有了解。本期，我将继续与大家分享7件中国人来美国买房应该了解的事。
9、投资只看租金回报率吗？
投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。
通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。
但从长期来看，这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大，因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。
10、不要为了砍价挑房子的毛病
许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中,因为喜欢这个房屋而出价。会选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。当然每个房屋都不是完美的。
挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。尤其越好的房子, 卖家在卖出的时候就像嫁女儿一样, 希望能卖给一个真心喜爱它的人。
11、不要要求卖家送你家具
在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子，嵌入式的电器等等不可移动的配件。
而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发,桌椅都是不附着在房子上面的，因而不包含在屋价内。另外，盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。
卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。情况就再商量。
12、房子没有租不出去的问题
很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主的租金是否符合租赁市场的价格。跟房屋买卖一样，没有卖不出去的房子。关键在于卖价是否符合市场。
美国房地产市场是很公开透明的，经纪人可以从MLS得到准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估；这对于专业的经纪人来说没有问题。
13、中国人都要买新屋？
中国人都喜欢新房。而美国新屋的比例占整个房屋销售市场不到20%，更让华人失望的是，这些新屋多数位于偏远的地方。美国城市人口通常在3万~10万人，从开始开发到商业活动，配套设施齐全大约在10~25年之间，但不再有土地可供住宅开发。美国除了几个大城市比较像国内繁华都市外，其他大多数的地方都是以郊区独立屋形式来建设。所以，一个城市是需要有足够的空间去开发。成熟的城市经过35年后，就很少有城市能够有新房，只有尔湾市属于例外。由于几乎整座城市的土地都属于一家私人公司，房屋开发速度完全取决于该公司的规划。所以，不要有错误的认为每个地方都能买到新屋。
14、外国人在美国买房税费有何不同
在美国，无论你是美国人还是外国人，购房时所要缴纳的税费都是相同的。只有在卖房的时候稍有不同。当地居民在卖房时，在一定限额内是免增值税的。这个对当地人自住屋的优惠是单身有25万免税。夫妇共同拥有则有50万的免税。
举例说，如果是夫妻两人用五十万买进房屋，再用一百万卖出房子， 他们就符合不用对五十万的增值部分缴税。那对于海外投资者，需要缴纳一个资本利得税也就是增值税。
15、外国人卖房时被预扣增值税是最不公平的地方
外国人卖屋时的“房产资本利得税预扣”是一个对外国人最不公平的法令。
根据1980年外籍人士房地产投资法案规定：当非居民外籍人士出售美国房产时，需要先被预扣税，其目的是防外国人买卖后离境无法追索增值税。问题是预扣税是以售价的基础来预扣，这个数字相当**。加上每个州也按州的法律来预扣比例，各州政府预扣的比例不同，加州对资本利得要求预扣为3.33%，所以在加州外籍人士卖房总共被预扣卖价的13.33%。
所以对于外国人而言，扣除了一些修缮等支出最终并没有赚钱，应该不用缴税。但是，在卖屋时仍要让过户公司先扣下业主百分之十几的预留税, 只能等到下季报税的时候再申报退回。
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