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德国平均两人一套房 居民自建住房积极性高

2011-02-16 13:25:08发布者:网络

  德国人在住房问题上的心态是比较平和的,这得益于它的大环境。德国有8000多万人,住房有4000多万套,人均2人一套。在这种背景下,没有人去炒房,也没有人担心住房问题。商品房和租金的价格皆在合理的范围内浮动,想炒也炒不起来。

  德国人在住房问题上的心态是比较平和的,这得益于它的大环境。德国有8000多万人,住房有4000多万套,人均2人一套。在这种背景下,没有人去炒房,也没有人担心住房问题。商品房和租金的价格皆在合理的范围内浮动,想炒也炒不起来。

  这样一种局面是德国经过战后60多年持续不懈的努力才形成的。用德国官方的话说,只有供需基本得到平衡,才能从根本上解决住房问题。为了扩大供应,满足居民的住房需求,德国通过法律让德国各级政府承担了转移部分财政资金,为住房建设提供支持的义务。

  因为有法律的约束,加上有选民的监督,应当转移的财政资金都能准时到位,从而提高了居民自建住房的积极性。个人的积极性提高了,住房解决了,社会和政府在住房问题上的压力也就减轻了。提高个人建房积极性的办法就是减免个人税收。

  1987年记者作为访问学者时曾到图宾根一位德国朋友家去作客。他是一家研究所的副所长,夫人也是博士头衔,两人收入都不错。当时他们在图宾根市的边缘建了很大一栋房子。记者问他为什么下这么大本钱建房,他说不建白不建。建了房,每年上交的税收就又从公共财政里拿回来了。

  实际上德国这种政策的设计非常巧妙。它利用人趋利避害的心里,利用一小部分财政资金,向杠杆一样,撬动起庞大的社会力量,用社会资金去建设住房,从而大大加快了住房建设的速度。其实何止是建房。维修住房、改造住房、粉刷街面房等,都可得到政府的补贴。

  这种补贴很大程度上就是你上交的税收。如果你不愿意维修或粉刷,没关系。那么你个人的税收一分钱也拿不回来,全部上交国库。在德国的大中小城市逛街,街面房往往都比较清洁,给人以舒适的感觉。之所以有这种效果,其实是背后的政策在起作用,而不是说德国人有多么勤劳。

  德国有很多5、60年代的老房,按现今的标准都属于能耗高的不节能建筑,包括一些企业的厂房。如果进行改造,企业和个人就可从上交的税收中扣除国家给予补贴的部分。对于个人来说,这有可能意味着5年、10年甚至更长的时间不用交税。

  为了避免偷逃税收,德国采用了先交后退的办法,即把该收的税收全部收上来,到了年底或结税日,个人再凭借改建或建房的手续或证据,从当地税务部门拿回补贴。这样做会不会影响政府的财政收支呢?从德国的实践来看,答案是一般不会。因为每年自建或改建住房的人总是少数。只要政策稳定,人们就不会在特定的时间内蜂拥而至。

  德国经过战后60多年的建设,个人拥有住房的比例不过43%。其余57%全部是租房。德国这么庞大的住宅租赁市场是如何形成的呢?一言以蔽之,是多种投资机制造成的。首先是州、市和乡镇政府早先为低收入者建设的“公共住房”。虽然遭遇财政危机的各级政府正在将这部分住宅私有化,但由于基数太大,市场有限,州、市、乡三级政府手中目前仍掌握着大量的“公共住房”。

  其次是各式各样的法人投资建设了大量的住房。他们的本意是为了解决本单位职工的住房问题,以解除他们的后顾之忧。但仍有一些闲余的住房向社会出租。这部分住房的优先顺序对企业来说是非常明确的,首先租给本单位的员工,剩余的向社会开放。

  第三是建筑或设计公司,他们是建房的行家里手。他们手上掌握着一批住房,或出让或出租。通过出租出让收回成本,然后再进行投资。需要说明的是,这些公司的规模都不大,可以说基本上都是中小企业。这样就形成了良性竞争,而排除了垄断。在宏观外部条件基本一致的情况下,谁设计的住房更合理,质量、外观更优秀,价格更有竞争力,谁就能在市场竞争中取胜。

  第四是个人投资者。他们从市场或建筑公司手中买下数量不等的住房,专门用于出租。本报在柏林记者站的用房就属于这种性质,是个人投资者的私人房产。这些投资者虽然“吃”的是房租,但从客观或社会的角度看,他们为缓解住房难或住宅租赁化确实作出了重大的贡献。

  由于住宅租赁市场也是一个竞争性的市场,要想无缘无故抬高房屋的出租价格,也不是一件容易的事。因为你抬高房价,我可以走人。等你再找到新的租赁者时,可能用时几个月甚至一年。如果将这一段时间的损失考虑进去,出租房屋的价格有可能还不如原来的房租合适。

  正是因为有了庞大的租赁市场,许多老房子几十年租金不变,德国人买房的热情不像有些国家那么高涨。很多有实力的人也不见得买房。记者在柏林有一位在上世纪80年代认识的朋友,她是个医生,原老伴是个工程师,二人收入都不菲,可就是不买房。究其缘由,房租便宜,且几十年不涨,何必买房。

  德国人对待住房的态度基本上是根据个人的具体情况确定的。觉得买房合适的,本人或家庭又有这种需求,那就买房。买房的钱高于租房成本,或人在城里上班,家在农村或在另一城市的,就租一处房子。甚至还有卖掉原有住房去租房的。有一个在本报记者站维修的技工,亲口告诉记者,他把原来的住房卖了,现在租房居住。理由是原产权房设施太旧,找人修理一次费用太高,德国劳动力太贵。住自己的产权房还不如租房省心、实惠。

  总之德国人的住房理念是惬意、随遇而安。不做勉强自己和家人的事。德国人更看中的是休假和与家人团聚。至于住房,够用、满意即可,无论是买的还是租的。如果现有住房不满意,又找不到合适的出租房,本人又有买房的实力或能力,那才去买房。

  德国年轻人买房的不多。这是因为年轻人更看中前景,跳槽的可能性很大。从外部环境讲,德国经济正处在结构调整中,对人员的需求也在不断地变动。除了流动性之外,更大的制约因素是工作时间不长,收入不高,积累有限。加上需要休假,到国外开拓视野等也需要用钱。因此在人生的这一阶段买房也不现实。

  记者认识一位法学教授的女儿,在柏林洪堡大学读博士,老公是一个小公司的小老板。二人结婚后生了一个千金。三口之家也是租借别人的房子。问其为什么不买房,答案有三条。一是老爸有钱是老爸的。德国没有“啃老族”的传统。二是小两口正处在积累实力的阶段。三是现在租的房还满意。

  还有一点需要提及的是,在德国特别是在柏林,无论是买房还是租房,都有点像在中国香港用餐,有钱人可以进高档饭店,普通人可以到一般餐馆,稍穷一点的可以吃大排挡。以租房为例,新房大都设计合理,但租价也最高。地段差一点的,租金随之降低。最便宜的老式住房,租金最低。

  记者认识一位中国留学生,他在柏林留学加工作逗留了至少15年。他和女朋友租的一套两居室的住房,租金每月只有300多欧元。为他为什么这么便宜,他说,第一地段不在市中心;第二是没有电梯。这样的房,有老人的家庭不会要。年轻人懒一点的也不要,因为买了东西要提上楼。

  记者还认识一位德国女官员,原来住在柏林中心地带,现搬到类似北京三、四环的地段。问她为什么搬家?她说,原来收入高,住在中心地带上班近,节省时间。现在马上就要退休了。退休金与上班的收入差一大截。为了不降低生活水平,换套住房是合适的。新家两室一厅,80多平米的住房租金500多欧元。

  在她的新家作客时,她告诉记者,她家周围的一些老房子经过整修后正在销售。像她这样70、80平米一套的房子,售价只有5、6万欧元。这样的房价当时让记者也感到吃惊,因为从没听说过柏林还有这么便宜的住房。记者吃惊还有另外一层缘由,因为记者知道德国住房的质量。在记者住的半岛上有两座19世纪末为当时的工人修建的“茅草房”。“茅草房”有6层,每栋相当于两个单元。一百多年了,至今完好无损,还住着人。

  在记者住的这个岛上,近几年来不断有新建的楼房出售。简单一点的新房,120平米一套,三年前售房时标出的价格是12万欧元。就是这种价格的房屋,每家还配有约10平米的花园和车库。新近落成的高档住宅,仅挨着湖边,属于独立成房的联排别墅,每平米售价不到2500欧元。

  据记者观察,在柏林,凡房价每平米在2000欧元以上的,地段和住房质量都是上乘的。柏林中心地段的豪华别墅,记者见到的最高房价,每平米达到3500欧元。可见这是一个可以满足不同层次人群需要的住宅商品市场。

  德国住宅市场供需虽然大体平衡,但并未饱和。每年增加的住房数量大体在16、17万套。住房市场之所以还在增长,有一个很大的因素是源于德国家庭的结构还在演变,单身家庭愈来愈多。即使是同居的男女或生活伴侣,由于生活习惯不同,为了不相互干扰,平时也愿意单过,只是到周末或节假日时才聚在一起。因此60或70平米的小型住宅似乎更受市场的青睐。

  无论是买房还是租房,在德国都不需要花费太大的精力。这首先得益于因特网。上网搜索一下,就可得到众多信息。筛选之后联系一下,就可在约定的时间去看房。其次是德国的服务业非常发达。中介机构比比皆是。讲好条件,让它代劳就是了。如果买房的话,贷款是件麻烦事。但这也有咨询和代劳机构。记者手头就有这样的广告,上面称一家咨询买房的公司,同一百多家银行和储蓄所有贷款协议,可以最优惠的条件满足各种客户的贷款需求。
 



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