海外炒房偏爱占冷门城市先机

不管是出于资产多元化配置的考虑，还是担心人民币贬值因而在发达国家购房以求保值，又或者是为了孩子的留学教育和移民考虑，中国人在海外置业的现象日益普遍，而在出国买房这件事上也越来越理性。
如今，攻占加州、墨尔本和伦敦等地早已不是新鲜事，中国买房客的眼光正在瞄向那些房价仍然便宜、尚有较大增值空间的冷门城市。和中国的房价相比，这些地方的房价还只是中国三四线城市的价格。
“长假一过，想买房的人就大增”
按照局外中国区总经理葛奕婕的说法，在中国买房客最爱的投资目的地排行榜上，美国位居榜首，其次是澳大利亚和英国等与留学和移民相关的热门国家。但是，这种趋势正在发生改变。比如日本、泰国等新兴国家的房市就在吸引越来越多的中国投资者，而中国买家对于美国和澳大利亚的注意力也逐渐从一线城市转移到了二三线城市。
“每次长假过后，我们网站的浏览人数就会明显增多。比如对于日本来说，旅游就给中国人在日本买房提供了动力。”葛奕婕说。
就在今年的国庆长假，中国投资者以近14亿日元买下了东京两幢住宅。居外网发布的购房意向指数显示，今年二季度中国人对日本房地产的购买意向指数比一季度增加了54%，同比2014年的二季度则猛增了730%。
经济学人近日报道称，泰国经济低迷，唯独房产业一枝独秀。而在这其中，中国购房者的贡献良多。
根据居外网对中国人购房意向指数的统计，中国人在泰国的购房意向指数呈现每年180%的增长，远远超过其他国家的增长速度。可以对比的数据是，中国人在最喜欢的五大购房国家（分别是美国、澳大利亚、英国、加拿大和新西兰）中的购房意向指数则以每年平均37%的速度增长。
泰国房市大热的原因主要包括：泰国房价和其他东南亚国家相比仍然较低，因此投资者认为当地房产仍有较大的增值空间，另外泰国货币的贬值也增加了当地房价的竞争力。
去还没涨价的城市买房长线投资
逸鼎投资（上海）有限公司首席置业顾问纽曼（Alan Newman）主要负责在中国市场销售美国目前偏冷门城市的房子，比如得克萨斯州的休斯顿。
“每个月能卖出20套，和一年多相比，翻了六七倍。” 根据纽曼的观察，一般中国人买自住的房子还主要选择热门的城市，而选择冷门的地方多是为了投资考虑，认为升值的空间比较大。
纽曼说，在金融危机的时期，中国人喜欢买二手房，觉得便宜。但现在更喜欢买独栋的新房，在休斯顿等房市还不太热的城市购买，觉得升值空间大。
平均来算，在美国偏冷门城市，一套200平方米的独栋房子只要大约150万人民币。而这些买房投资的净回报率大约为5%。
然而，对于部分中国投资者短线投资的心态，纽曼建议“在美国买房投资不要太快抛掉，因为美国房子的升值速度比较慢，不像上海这样，因此一般5年内就卖掉肯定亏损”，他认为，海外投资房产应该更多作为长期的投资考虑。


来自菲律宾世纪房产公司的斯泰因曼（Patrick Steinmann）告诉记者，由于菲律宾近几年的经济表现不错，不只是中国，所有国家的游客和房地产买家都在增多，每年以5%～8%的速度增长。相比较来说，新加坡、日本、马来西亚以及美国的投资者购买当地房产较多，中国买房人数呈现上升趋势，但目前还没有成为主力。据斯泰因曼称，在菲律宾买房投资的回报率可以达到8%。
江苏易乾方盾房地产置业有限公司正在美国开发它的**个海外楼盘，地点选在了美国东海岸的南卡罗来纳州。该公司海外置业经理潘燕华说，和迈阿密等地相比，此处目前的人气显然还不旺，房价也还较低。一套200平米左右的独栋房子售价在200～230万之间。“接触到的中国顾客都不敢相信这么便宜，估计明年**季度就能全部卖完。”该公司的房地产宣传册上还印上了给投资者保底收益6%的承诺。
海外买房最大目的是教育和投资
根据居外后台数量的统计，2014年，网上深度咨询海外房地产的金额达到300亿美元。预计2020年华人在海外购房的数额可以达到2000亿美元，其中的大部分都将由来自大陆的华人贡献。
究其中国人的购房动力，最大的目的是教育和投资。如今最受中国购房者欢迎的仍然是美国和澳大利亚这些和留学、移民相关的热门目的地。
澳大利亚property focus房产公司的格林汉姆（Martin Graham）负责墨尔本房地产项目的销售。根据该公司的数据，在墨尔本的房地产项目中，至少15%是卖给了中国人。而中国人来买房的数额每年都在以100%的速度增长。“中国人是增长最快的市场，其次才是澳大利亚当地人。” 格林汉姆说，中国人看中的是澳大利亚的教育、气候和环境。
葛奕婕也认为，对于中国人来说，为了下一代的留学是买房的最大动机。
在纽曼看来，部分中国投资者担心人民币贬值，因此选择到海外多元化配置资产。但更重要的还是，家长为了孩子的留学教育而买房。在这一群体里，有些人并不想移民，只是为了孩子上学，最终是要回到国内的。
今年10月，纽约理工大学校长爱德华·朱利亚诺访华时告诉本报记者，在纽约理工大学留学的大部分中国学生如今并不愿意在美国长住，而会选择回到中国工作，这和十几年前不愿意回国的现象形成反差。
据《2015年中国留学白皮书》统计，截至2014年底，74.5%的留学人员学成后选择回国发展，未来这一比例可能还会增加。海归人数逐年增加，一方面是因为留学生总量增加，另一方面则是因为国外就业难度加大，催生了回国潮。
除了教育，中国人对于海外买房投资的考虑也越来越理性。“以前问买房能移民吗，现在会问投资回报率和隐藏的费用。”在葛奕婕的印象里，中国投资者越来越成熟，而市场也变得越来越细分。以投资为目的的海外买房越来越多，一般的投资回报率可以达到5%～6%。