海外地产为何更加看重租金**

租金回报率，从来都是海外地产项目尤其重视的物业价值投资的重要指标之一，无论是商办物业，或是住宅物业，比如地产项目所在地区租金水平、物业出租率、空置率等。
正在中国北京等地进行推介的加拿大多伦多市中心住宅项目“天誉·湖畔一品”The LakeFront，其项目发展商协平世博集团副总裁Grant Murray也在用租金回报率向中国投资者介绍“天誉·湖畔一品”The LakeFront的投资价值。
Grant Murray在北京的推介会上罗列一组数据：如果以30万加元（加拿大元，CAD）在“天誉·湖畔一品”The LakeFront所在地区多伦多市购入一套房产，约合人民币150万元，以房屋总价35%的比例首期10.5万加元计算，按揭比例65%共计19.5万加元，拥有该套房产后包括按揭和杂费的每月支出约为1400加元，而房屋每个月如果出租，按照多伦多市中心的租金水平，每月可获得租金收入1500加元，这意味着投资者以按揭方式购买位于多伦多的房产以后，每月仍会产生100加元的净收入，约合人民币500元。
“这意味着投资者在‘天誉·湖畔一品’The LakeFront项目所在的多伦多市按揭购买一套房产以后，租金回报水平足以抵消每月按揭及杂费支出。”Grant Murray告诉推介会上现场的记者们。
据悉，“天誉·湖畔一品”The LakeFront项目所在地区的整体空置率近几年均维持在1.6%左右，该地区租出公寓由2014年92557户增加到了2015年的105317户，租出公寓户数增幅超过14%。
多伦多市地产局发布的报告显示，过去的2015年多伦多全年房屋销售数量突破了10万宗，同比2014年增长了9.2%。去年多伦多市内独立屋平均售价约为105万加元，同比上涨了12.6%，市内共管公寓涨幅也较为明显，达到了5%。
租金回报率是房地产业用于衡量物业投资收益水平的指标，因为租金水平反映的是市场真实需求。一般意义上，租金回报率是指月租房租金收入与房屋总价的比值。
计算租金回报率的方法包括“租金回报率分析法”（（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价）、租金回报率法（（税后月租金－按揭月供款）×12 /（首期房款+期房时间内的按揭款）），以及IRR法（****法，计算公式IRR=累计总收益/累计总投入），累计总收益以月租金×投资期内的累计出租月数计算得出，累计总投入则包括了按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等其它投入、累计按揭款、累计物业管理费等。
通常，如果以租金回报率分析法计算，根据Grant Murray提供的“天誉·湖畔一品”The LakeFront项目所在多伦多市中心的租金水平，该项目的租金**预计会达到6%左右。目前美国纽约曼哈顿地区公寓的平均租金**也只有3%-4%左右。
“天誉·湖畔一品”The LakeFront项目虽然在中国进行推介吸引投资者，但该项目并不是一个移民地产项目，Grant Murray介绍，中国投资者购买“天誉·湖畔一品”The LakeFront项目房产并不能直接获得加拿大绿卡。
“但是许多中国父母为了子女教育，会选择投资加拿大和多伦多房产，因为教育，加拿大会为此解决中国学生的居住资格问题，许多家庭也会因为孩子在加拿大读书而顺利解决居住资格。”Grant Murray告诉人民网记者。
Grant Murray也补充说，正是由于“天誉·湖畔一品”The LakeFront项目并不是一个移民项目，因此该项目吸引的投资者中，购房目的也呈现出多样化：15%的中国投资者是为了孩子接受加拿大教育，25%的中国购房者是为了投资增值，另外大约25%的中国投资者是更向往加拿大和多伦多的城市生活。
“天誉·湖畔一品”The LakeFront项目是建于1928年的历史建筑Loblaws总部的“活化”项目，项目发展商协平世博集团将原建筑砖头外墙完整保留并且重装。
据介绍，“天誉·湖畔一品”The LakeFront项目耗资2500万加元，全长1.75公里，占地10亩，项目贯通了多伦多市中心湖滨区多个地区，计划于2019年夏季落成，届时项目会包括2座住宅建筑，西座共有37层，东座则有41层，约有457个单元物业可供出售。
“天誉·湖畔一品”The LakeFront项目正在面向全世界希望在多伦多市中心置业的投资者发售，购买力及需求强劲的中国投资者是项目发展商尤其重视拓展、吸引的客群。
“过去两年时间里，加拿大吸收了来自中国约合700亿人民币的外汇投资，这是规模巨大的投资增长，中国客户也乐于选择加拿大和多伦多的房产作为投资选择。”“天誉·湖畔一品”The LakeFront项目发展商协平世博集团副总裁Grant Murray说。