纽约曼哈顿高端公寓涨幅赶超北上深

在曼哈顿下城，31座高层塔楼、逾5000套公寓正如雨后春笋般拔地而起。但他们并不属于普通工薪阶层“买得起”的范畴。
这样的高端项目令下城成为曼哈顿最热的住宅市场之一。评估机构米勒·萨缪尔公司CEO米勒(Jonathan Miller)称，自2013年以来，曼哈顿下城公寓售价中值飙涨了77%，至243万美元(约合1580万元人民币)。相比较而言，整个曼哈顿公寓市场价格中值“仅”上涨54%，达到184万美元(约合1199万元人民币)。
既然如此，房地产经纪公司和开发商为何没有开香槟庆祝?有分析师称，近几个月来，该市场已经悄然发生了转变，高端公寓的销售已经戏剧性地失速。
价格疯涨
曼哈顿公园广场30号，在距著名建筑师卡拉特拉瓦设计的新交通枢纽几个街区的地方，一栋82层的塔楼中一套面积6000平方英尺(557平方米)的新复式公寓售价多少？
纽约房地产公司柯克兰公司挂出了3250万美元的价格。
不远处，另一家房地产开发公司正在开发公园广场45号，一个70层的公寓项目，预计该项目最便宜的公寓售价为900万美元。
对于一套曼哈顿公寓来说，购买价格并不是唯一开支，买家还需要支付维护、物业、室内游泳池，以及豪华公寓的其他公共施设等开支。英国《金融时报》报道称，一套位于市中心价值1100万美元的两居室公寓每个月明面上的其他开支至少5600美元。
即便是对一些房地产“老手”来说，这些数字也够令人咋舌的。美国房产公司道格拉斯艾丽曼的国际房地产业务经纪人卡曾(Frances Katzen)称：“曼哈顿下城正在进行整容。”而且是非常昂贵的“整容”。
飞涨的高端公寓价格显然很让开发商心动，更多公寓项目在开工，而且直指高端项目。有分析称，低息贷款能助开发商们一臂之力，开发从计划到完成，一个公寓塔楼项目需要耗费数年的时间，一旦建造过程不够先进，要停止的话会很难且成本高昂。因此，有业内人士称，公寓过剩很可怕，对放贷人来说尤其如此。
泡沫破裂？
“在有限的、昂贵的区域挤满了太多的住宅楼。”米勒说。忽然之间，曼哈顿充斥着大面积高端顶层公寓，每一套都有着所谓的“引人入胜的景观”和“便利的设施”。
然而，可怕的供需不平衡正令光鲜的高端公寓市场泡沫爆裂。根据奥尔山不动产跟踪的数据，今年**季度，价格在400万美元以上公寓的成交数量降至自2012年以来的最低水平。
根据美国房地产搜索引擎Trulia的数据，市场上售价在1000万美元以上的公寓超过700套。而现实情况是，卖家不得不打折出售这些公寓。
为促销，据在线房地产公司StreetEasy和行业杂志“The Real Deal”的数据，今年4月出售的261套顶层公寓中，有三分之一的价格平均下降了10%。
在曼哈顿中城的地狱厨房社区阿特利尔大厦27层，一套面积12500平方英尺(约合1161平方米)、拥有落地窗的公寓售价5000万美元，房东还额外奉送一辆兰博基尼、布鲁克林篮网队比赛季票、私人厨师和管家，以及其在汉普顿斯夏季度假大宅的使用权。
据在线房地产公司StreetEasy的数据，切尔西标志性建筑沃克大厦(Walker Tower)一套5995平方英尺(557平方米)的顶层公寓，从去年6月到今年3月，开价从7000万美元降到了5500万美元。
买家是谁？
美国豪宅经纪公司科克伦总裁利伯曼(Pamela Liebman)说，超高净值人士正在经历过山车般的股票市场、低石油价格以及强美元影响。对于高端公寓买家，他们没有购买的“急迫感”。
他说，尽管中国和中东的投资者仍然活跃，但来自其他地区的急剧下降。“俄罗斯和南非投资者离开了。”他如此表示。
在高端房地产经纪人伯格(John Burger)说，市场上这么多房源，高端客户变得越来越吹毛求疵，户型、景观或地段有一样不满意就会直接拒绝。
尤其是，曼哈顿下城的楼盘还面临来自中城超高层、超高端住宅的激烈竞争。2014年，在距离中央公园几个街区的所谓“亿万富豪”街延伸段上，一座90层玻璃塔楼的顶层公寓售价1.005亿美元。几个街区之外，豪华大街派克大道432号、96层的世界上最高住宅建筑即将在今年12月完工。
“我并不认为他们是一流的地段。”伯格说，“对我来说，一流地段是中央公园周边。”
特拉咨询公司首席经济学家海姆(Gregory Heym)称，目前高端市场的放缓对曼哈顿其他市场影响并不大。“大多数指标仍然显示这是一个卖方市场。”他称，“小户型公寓是热门商品。”
开发商似乎也对此有所觉察。曾开发了曼哈顿中心豪宅楼One57的Extell公司现在正集中精力开发一个位于下东区的80层公寓塔楼，在总共815套公寓中大部分定价在100万美元~300万美元。
不过，无论如何，下城公寓价格总比中城便宜些，置业人群也不一样。米勒称，在曼哈顿下城置业的人更多的是美国人，仅有15%海外买家，而在中城，海外买家多达50%。“受众非常不一样。”卡曾说，下城公寓的买家中很多都来自金融和科技行业，想要住在离工作地点较近的地方，而非投资。