马来西亚成中国地产投资的重要市场

马来西亚日益成为中国地产投资的重要市场。在马来西亚房地产市场上，中国人不仅是投资方，也是购买方。
一方面，由《全球房地产指南》（Global Property Guide）2015年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说，马来西亚主要市中心房价仅2616美元/平方米，租赁投资回报率达到4.57%，远高于中国内地（2.66%）、中国香港（2.82%）和新加坡（2.93%）。租赁房产回报率高，买房投资的人收益回报也就越高。这正是投资人瞄准马来西亚开始资产配置的原因之一。
同时，第三方国际房地产顾问机构莱坊最新发布的《中国对外房地产投资：新浪潮、新目标》指出，展望未来，在政策支持下，中国对外投资将持续增加。加之中国推行的各种贸易和金融举措，对外房地产投资的可持续能力将会日益稳固。这意味着，门户市场，如曼哈顿、悉尼和墨尔本，以及主要区域枢纽，如印度、马来西亚等将获得大量机会。
机会还是风险
香港上市公司碧桂园在马来西亚的森林城市项目，位于新马第二通道旁边，与新加坡隔水相望，计划耗资2500亿元，开发周期长达20年，将是中资房地产公司在马来西亚的最大投资项目。森林城市中国发布会于2015年12月18日举办，全球发布会于2016年1月22日在新加坡举行，全球开放盛典于2016年3月6日在马来西亚举行。目前，森林城市项目推进会已进入上海，将为上海的投资者提供更多海外置业机会。
上海的林小姐近期随同碧桂园森林城市考察团到马来西亚实地考察了一番。最吸引她的是马来西亚“我的第二家园的计划”。该计划是由马来西亚政府推动的一项侨居计划，让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证，以便长期居留在马来西亚。有条件开办公司、享受当地优质的英联邦教育体系和亚洲顶尖的医疗养老环境等各项权利，无需放弃自己原有国籍。成功申请者可以带着他们的配偶、直系父母和孩子，以及一个佣人长期生活在马来西亚，申请者的子女可以就读马来西亚知名的国际学校或大学。
如果购房者拥有马来西亚第二家园的身份，每买一套房子都可以申请贷款，贷款最高可贷到50%至60%。银行年利息4.2%左右，购房没有限购条规。从2014年3月1日开始，外国人购房必须超马币100万以上，而森林城市是特区中的特区，外国人没有100万马币的购房门槛，只需要购买500平方英尺以上房产即可。马来西亚的房产租金回酬也比较高，大概在3%到5%之间。
除“第二家园计划”吸引林小姐，包括碧桂园森林城市项目在内的马来西亚房产都是计算实用套内面积，比起上海等地的“建筑面积”来，至少大30%。“在上海，电梯、楼梯间，甚至小区绿化面积都是要‘公摊’到每户，所以上海80平米的房子，实际使用面积可能还不到60平米。而森林城市80平米的房子，感觉像上海120平米的。”林小姐感叹道。买房子送车位也是很让林小姐心动的地方。
不过，林小姐也有担心的地方。以前上海房产销售人员说，购买马来西亚的房产可以移民，但到马来西亚实地考察之后，林小姐发现其实马来西亚跟澳洲一样，直接买房是不能移民的。
林小姐还担心马来西亚的房子太多，尤其中资房地产开发商的楼盘太多。“一手房都那么多，以后我的房子想卖，二手房还卖得出去嘛。”林小姐担忧道。
房企密集投资马来西亚
林小姐的担忧是有道理的。
目前，在马来西亚拿地开发的国内房企包括绿地、新华联、富力、雅居乐、碧桂园等，投资金额从2亿元、3亿元，到上千亿元不等。
2013年，碧桂园首度试水海外，其在新山的金海湾项目一开盘就大受欢迎。其2013年年报披露，作为集团首个开盘的海外项目，碧桂园金海湾2013年全年合同销售金额接近70亿元，成为集团当年最大的合同销售贡献者。
不久，富力地产也发布公告，其全资子公司以85亿元收购马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩土地。富力表示，马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策，非常适合作为迈出中国的首个境外市场。长远而言，收购该土地开发住宅及商业销售物业将在收益及盈利能力方面巩固竞争力。2014年1月，新华联也发布公告，宣布公司以3亿元购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9幅地块，总建筑面积为19.16万平方米，地块将建设南洋度假中心。同月，雅居乐宣布斥资4.3亿元取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地，这也是雅居乐首次试水海外市场。到2014年2月28日，绿地集团宣布，就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录，计划斥资近200亿元进行投资建设。
中国人在马来西亚购房手续简单快捷，在马来西亚购买一手房，从看中到办完手续一般要1天就可，合同备案两个月左右就可寄回给中国客户，无需多次往返。购房和贷款都要聘请律师，碧桂园等国资企业都会安排好，无需购房者操心，律师费大部分也是由开发商承担。
马来西亚柔佛州依斯干达特区的房产主力是高楼公寓新项目，仍处在大兴土木阶段。大量的新建公寓单位，只有等待外国买家来消化。因当地人不太接受住高楼，还是钟情独立屋（与公寓相对的房子），尤其公寓尺价并不比独立屋低太多，可以说对公寓的接受度还是偏低。价格超过百万马币的高级公寓项目，主要瞄准外国人来购买。近两年，依斯干达特区的房产似有降温迹象，不过要说“公寓过剩”还为时过早。
机会仍存
对于像林小姐这样的担心，碧桂园马来西亚区域副总裁于润泽介绍，在开发森林城市之前，碧桂园已对依斯干达特区经济形势做了深入了解和分析。了解到，未来依斯干达特区人口和就业将呈现快速增长形势。依斯干达的人口将由2005年的140万增至2025年的300万，年增长率为4.1%。期内，马来西亚整体人口年均增幅仅为2%，远低于依斯干达。可见依斯干达特区是一个快速增长的区域消费市场，持续增长的人口将会足够消化新房和二手房。
碧桂园马来西亚区域销售经理张鑫介绍，购房者缴付房价3%左右定金并签订购买意向书，14天内备齐贷款材料向银行申请贷款，并交付房价7%定金。贷款可以本人亲自申请也可委托开发商向银行申请。外国人在马来西亚申请房屋按揭贷款的额度约为房产总值的50%至60%，贷款利率约为4.2%至4.6%。
房款都打到政府监管账户，不是直接给开发商，其中的5%会留18个月，如果没有任何质量问题，才会根据住房修建进度分批次发给开发商。在马来西亚买房需要支付的其他费用约为房价的1.40%至4%，其中印花税约3%以内，且大部分税费都由开发商承担(优惠配套)，收楼后，地契税年缴约几千元人民币。
马来西亚政府为避免房地产投机，设置了房地产盈利税。目前不动产盈利税征收标准是，两年内出售的，税率为增值部分的15%，2年至5年出售的为10%，5年以上出售的免征。2014年起，当地政府将提高征税标准为，持有房产5年以内出售的，征收增值部分的30%，5年以上出售的仅征收增值部分的5%。