乳山银滩旅游地产的成功之道

山东乳山市银滩旅游度假区位于乳山市境内的东南海滨，1992年7月开始兴建，1994年7月被山东省人民政府批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里，规划控制面积65平方公里。在沿海岸线20多公里的带状规划区内，林秀海碧，礁奇滩曲，集山、海、岛、湖、泉、河、林为一体，特别是绵延20多公里长的沙滩，坡缓滩平，沙质细腻松软，洁白如银，“银滩”因此而得名，被誉为“天下**滩”。
自2002年以来，乳山市政府在银滩进行了大规模的基础设施、房地产开发和旅游度假配套设施的建设。目前银滩度假区已建成和在建的居民小区达150余个，住宅楼近3000座，开工建筑面积220万平方米。来自全国各地的数万人在这里购买了度假房、养老房。在银滩买房置业的人大多来自内陆省市，包括山东的济南、淄博，省外的河北、河南、陕西、山西、北京、天津和黑龙江等。大庆油田的一期、二期工程可容纳4000户职工，齐鲁石化也有3000以上的职工家庭落户银滩。随着楼盘不断增多，房价不断攀升，青岛、上海、温州的“炒房族”看到了商机，也纷纷加入到购房大军，为银滩的房市起到了推波助澜的作用。按照乳山市政府的长期规划，银滩在不久的将来会成为一座容纳数十万人居住的美丽的海滨新城。
一、国内旅游地产概况
银滩滨海房市的兴旺与国内新兴的“旅游地产”大气候有关。近几年来，随着收入水平的提高和节假日时间的不断增多，人们游览山水、休闲度假的梦想日渐成为现实。徜徉于景色秀丽、气候宜人的自然风光之中，很多旅游者会羡慕那些土生土长的当地居民，进而产生就地安家置业的冲动。随着城市房价的不断攀升，城市污染问题屡屡被提及，人口流动的不断发展，一些高收入者先行一步，抢先在风景区周围购置房产，形成了旅游地产的**阵营。精明的地产商从中看到了商机，近几年进行了产业化运作，在中国的地产业界异军突起，竖起了一面崭新的旗帜。国内主要的风景名胜区都在开发旅游地产上下起了工夫。三亚、海口的沿海景观房销售日渐看好，浙江千岛湖、云南丽江、安徽黄山等地都拿出最好的地块开发房产，销售势头逐年看涨。
旅游产业是一个朝阳产业，从旅游资源的稀缺性来看，旅游地产的确是很有潜力的投资渠道。只要前期不急功近利，舍得投入，后期配套齐全，经营得当，收益一般比较可观。置业者看好的是风景区的绝佳风光和传承较好的文化底蕴，既是旅游，又能度假。还有的是打算让退休的老人或者自己退休后到那里颐养天年，即使不能够升值，他们为了将来有较高的生活质量也原意一掷千金。况且，在购买房子后还可通过物业公司代为出租，确保每年一定的收益。在各种美好的设想之中，旅游地产在被视为满是泡沫的楼市大环境中喷薄而出，显现出勃勃生机。
二、广西北海银滩启示录
对地产界较为熟悉的人在介入银滩房产的同时，一定会记起十几年前广西北海市那同样号称天下**的银滩。上世纪90年代初，海南、北海、惠州成了全国经济过热的三个符号，作为中国沿海“最后一块处女地”，北海无疑是热中之热，全国各地有数千企业、数百亿资金源源不断地涌入北海。10万人口的小城在一年多的时间里从四面八方拥入了50多万的炒家、淘金者。写字楼价格从1000多元/平方米飞涨到4000元-5000元/平方米；公寓楼价从不到1000元/平方米猛涨到2000元-3000元/平方米；房地产公司一下子冒出1000多家。随着泡沫破裂，北海市在那次的“房地产热”中留下130多个停缓建项目，面积达120多万平方米，被经济学家称为中国的“泡沫经济博物馆”。
但是，所谓“经济过热”、“房产泡沫”也是相对特定历史时期来说的。随着经济社会的不断发展，北海市也发生了很大变化。从2003年4月起，北海市提出“举全市之力”盘活这些俗称“**楼”的停缓建项目，通过协调息讼、清理债务对产权进行明晰，以调整规划、形状竣工等方式，对这些“**楼”进行处置。随着“**楼”处置的推进，它们的价格开始缓慢攀升。3年前以200多元/平方米拍卖的**公寓楼，被一些投资者装修转让，销售价格已超过2000元/平方米。2006年进入冬天以后，原来空置的公寓入住者明显增多，他们大部分是到北海过冬的北方退休者。一些业内人士说，除了“**楼”，近年来不少新开发的商品房楼盘也越来越多地瞄准这种“候鸟”型消费群体的需要，它已成为当地房地产市场的一个特征。一幢位于广西北海银滩度假区内的“**楼”以产权式酒店方式对外销售，起步价高达4500元/平方米。这个被称为“泡沫经济博物馆”的沿海城市，当年遗留的众多“**楼”成为外地人热购的对象。经过十几年的休克疗法，北海银滩旅游地产的价值仍然被重新认识，充分说明旅游地产市场的发展存在着理性空间。
三、乳山银滩旅游地产的发展模式
乳山银滩的地产市场已经红火了5个年头，在全国的影响还在不断扩大。透过现象看本质，我们会发现，银滩没有拘泥于旅游地产的既定发展模式，而是合理利用自然资源，坚持自己的特色，发挥市场的活跃机制，严格控制发展节奏，同时，加大基础设施投入，蓄水养鱼，协调发展，有效保证了地产和旅游的双丰收。
(一)打造人居工程
威海在2003年被联合国评定为“最佳人居”城市，也是中国唯一获此殊荣的城市，而银滩更是威海市人居环境的佼佼者，同时也是国家AAAA级旅游旅游度假村，年进区游客达50多万人次。银滩的房地产市场正是利用了度假区“最佳人居”的内在价值而发展起来的。相对于其他旅游地产，银滩更注重人居环境的建设。他们深知要想让购房置业者留得住，就必须让银滩具备更多的生活设施和更好的生活条件。为此，银滩旅游度假区先后投资12亿元人民币对区内的水、电、路、暖、通讯等基础设施进行了改造，全面达到了七通一平。一是投资2亿元人民币建设了银滩热力厂，到2006年底已经能够全面满足区内的热气供应；二是投资4500万元建设了高标准的区内生态化污水处理系统，对污水进行处理后所产生的中水达到了国家一级B标准，目前日处理污水量在150吨左右。三是加强了区内的社会配套建设。银滩医院、银滩康复中心等保健设施也全面启用。此外，银滩高中、银滩初中、银滩小学等教育配套建设都已经投入使用。四是加强了区内的服务配套设施，多家超市已经对外营业或正在进一步建设中。
为全面打造建设滨海精品新城区，完善银滩的城市功能，银滩管委投资20多万元聘请中国石油天然气华东勘察设计院对沿海13个村进行了旧村改造规划设计，以全面建设社会主义新农村建设。同时，全国最大的老年公寓——百合老年公寓建设项目经乳山市发改局批复同意，于2006年11月开工。这个项目的开工建设，更加彰显了银滩适合居住的价值。另外，山东外事翻译学院威海校区作为银滩旅游度假区内的高等级大学已经于2004年落成招生，为银滩添加了更多的学术格调。在近几年的发展过程中，银滩通过营造出以人为本的绿荫环境，发展多元化经济，引进大型的会展等方式保证了一定数量的常住人口。在选择行业进入的时候，坚持所引进的企业和项目既能促进银滩经济的发展又不能违背于旅游度假区的定位宗旨，紧紧围绕大人文环境建设，坚持科学化、合理化发展，使银滩逐步成为更加适宜居住的人间天堂。
(二)打好旅游牌
为了全面展示银滩的美，特别是大海的美丽壮观，银滩管委对5600多亩沙滩进行了全面规划开发，聘请专家对沙滩进行了总体规划，针对海沙堆积有碍观海视线的实际，银滩管委把南部沙滩全部推平，栽植了各种观赏树木，这样走在银滩的银海路上，坐在车里就可欣赏到银滩美丽蔚蓝的大海；在此基础上，银滩管委还投资1300万元修建了银滩广场，为银滩的美增添了又一道风景。
20公里的海滩是银滩旅游度假的金字招牌，但如果仅靠沙滩来维系银滩的旅游，则远远不能满足游人不断发展的需要。为了使旅游地产和经济发展相得益彰，银滩在保障开发商利益的前提下，优先选择旅游项目、旅游产业来开发运作，为他们提供更多的优惠发展政策。同时加大配套设施建设的力度，为这些项目尽可能多地提供便利。对新申报的投资项目坚持综合考察，科学评定，严格把握有利于促进长远发展的原则。部分项目即使在短期内对银滩的发展极为有利，但如果从长远来看将有损于银滩旅游度假区的生态环境以及和谐发展，那么就坚决放弃。
随着乳山市新一轮城市规划的全面实施，打造建设滨海精品新城区和胶东半岛的旅游目的地已经成为银滩旅游度假区的发展方向和目标。在发展的进程中，为提升整个银滩的旅游内涵，丰富旅游活动，银滩着重抓了旅游大项目的引进和建设。在规划上，主要构筑了以东方如意国际城、福如东海文化园等为主体的海上旅游和以堕崮山、威茗茶园等为主体的山上旅游大框架，形成了南北呼应、山海相连、多点布局的区域旅游格局。特别是近两年开展的“渔家乐”、“茶园采摘”、“夜宿渔家炕，泛舟吃海鲜”等旅游大项目取得了突破性进展，极大地丰富了银滩的特色旅游活动，为银滩大旅游业的发展奠定了坚实的基础。如果说旅游地产是银滩要倾力培育的“大鱼”，那么好的旅游环境就是养鱼的一汪活水。有了旅游度假区内优美的自然环境和配套的基础设施这汪活水，全国各地的异地置业者才会纷至沓来，推动了地产业的健康发展。
(三)打造放心工程
作为异地购房者，在下决心购买房产之前，最关心的是房产项目土地的合法性及销售行为的合法性，谁都不愿意自己的血汗钱被无良开发商骗走。在20公里长的工地上，哪怕只有一个人**，或者有一个农民因被违规占地引发纠纷，影响就会波及到每一个有意向的购房者。作为银滩的监管方，面对分散于全国各地甚至是海外的购房者，他们经营城市最重要的王牌就是规范立市，取信于业主。为避免开发商一哄而上、只重数量不顾质量，乳山着重抓好规划审批环节，控制发展节奏。2004年，银滩的楼盘销售异常火爆，已建成的楼盘纷纷销售告罄，甚至好多楼盘刚动工就已名花有主。而恰在此时，乳山对银滩的房地产开发来了个点刹车，不仅对待开发的地段严格控制，就是对批准在建的项目，开发要求也相当苛刻：土地容积率不超过0．7，绿化率不低于50%，严格把关，决不松口。在寸土寸金的银滩，这意味着单位土地上可盖的房子少了，白花花的银子丢了。但政府是清醒的，银滩的滨海好地是稀缺资源，每一处楼盘都必须打造成精品工程，惟如此，才能保证业主的利益，同时也保证银滩的长远发展。为此，乳山投入巨资高起点规划设计和配套基础设施，甚至对每个小区、楼盘都严审图纸，确保每个小区都是一个景区，每座建筑都是一个景点。正因如此，几乎每一个到过银滩的人，都会在陶醉于自然风光的同时，也被每一座座花园般的小区深深吸引，期待着在银滩安家落户。