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沿海旅游城市发展逃离初级状态

2013-07-09 15:57:15发布者:网络

夏至正午,威海乳山银滩边上的建筑工地上几处塔吊孤零零地矗立着,建筑工人懒散地在树荫下休息……这里已经没有了几年前轰轰烈烈大兴土木的场景。而在大乳山景区,最后一个房地产项目则在紧张地建设中。
“现在政府已经不允许在景区中开发房地产项目了。”这一项目的工作人员表示。“确实如此,尽管这几年乳山市政府对旅游产业非常支持,但现在却是严格限制房地产项目的开发。”乳山市旅游局副局长王猛对中国房地产报记者表示。
曾几何时,主打海景房的“旅游业 +地产”的发展模式曾经令乳山名声鹊起,海景房更是销售到了北京、上海及黑龙江等省市,亦增加了不少财政收入。然而,这一模式的长期化却成了地方经济发展的软肋与政府部门难言的担忧:房地产业在一个时期内可以对地方税收做出较大贡献,但产业的可持续性较差,对经济增长贡献后劲不足。乳山市旅游业也一直在低层次的初级发展阶段徘徊。
实际上,这并不是乳山市独自的困惑,傍依中国海岸线而生的中小城市因经济基础薄弱、产业吸引力不足及环境承载受限,地方经济一直鲜有提升,始自上世纪 90年代中期的沿海房地产开发成为了它们撬动经济、吸引投资的重要平台。然而,随着开发力度的加大,这些区域的土地资源日益萎缩,市场销售也在宏观调控下受到了影响,压力加大;这一平台在经过若干年的消化后,价值正在萎缩。
转型成了乳山及这些中小城市迫切的愿望。2009年~2013年的 4年间,乳山市针对旅游业发展曾召开过数次由市领导参加的会议,并就房地产企业转型做过切实的引导。
“要转变发展模式,推动旅游业转型跨越。由路过式旅游向目的地式旅游转变。”针对乳山市发展及旅游业定位,乳山市委书记、市人大常委会主任高书良曾在2012年做出指示。
由此,乳山市的旅游产业开始变局。
这是一幕正徐徐上演的关系沿海中小城市可持续发展的革新剧目,剧目背后是欲逃离初级发展阶段及获得可持续经济的愿望与时代使命。
乳山式阵痛
乳山是国家 AAAA级旅游度假区,海岸线长 185公里,被誉为中国最美的海岸线之一。也正是拥有了这一资源,乳山市沿海房地产开发开始风起云涌。
“初步推算,已有两三百家房地产企业涌入了乳山,很多项目被开发成了房地产产品。”乳山当地一家房地产企业负责人表示。
尽管从 1992年就开始起步的乳山市旅游业已经走过了 21年,在沿海旅游发展中属于先行者,但当地的旅游业对区域经济的贡献却非常有限。2012年,乳山市旅游景区中仅有大乳山 1家企业有旅游税收,纳税总额也仅有 400万元。
乳山市旅游局调查发现,到2013年乳山市客房数量已达 7644套,床位 14894张。到 2014年房间数量将达 12844套,床位 25294张;除去专业旅游饭店外,全市酒店式公寓及酒店房间总量可达到17860套,床位 34966张。按照全年平均开房率 60%计算,需要 766万商务和度假客支撑。而 2012年,乳山市的游客接待量为 606万人,相差近 100多万人,经营压力可见一斑。在产品结构上,产品形式雷同,数量庞大,致使市场难以消费,带来了一定的发展隐患。
“很多开发商之所以投身旅游地产,更多的是出于房产销售的考虑,对于将来如何经营想得并不多,甚至根本没有去研究。”王猛表示。
针对旅游产业的发展,乳山市曾展开过一次自查自纠,结果显示:乳山市旅游业存在着结构性矛盾突出、产品层次偏低、区域关联度水平低、旅游要素不完善等问题。
这样的发展模式已拖住了乳山市的发展。“当时政府为了吸引开发商过来开发,给了很多优惠政策,最终导致政府没有充足的资金进行基础设施建设,只能在现在进行补救。”一位接近乳山市政府的人士表示,其实,乳山走这样一条路是符合当时背景的,作为一个县级市,如果不这样做很难实现现在的发展。
如何引导开发企业从单纯的房地产开发向旅游业经营转型已成为关键问题。
实际上,这样的发展模式与阵痛除了在乳山上演之外,沿海的很多中小城市中都曾有过类似的经历。
重塑产业
改变正在发生。最先被要求改变的是房地产企业。据中国房地产报记者了解,从 2009年开始,乳山市在转方式、调结构的战略规划下,通过组织外出参观、典型引导、政策扶持等方式,鼓励房地产企业在战略上由投资型向民生型转变,在定位上由生产型向服务型转变,在产业上由单一化向多元化转变,在产品上由粗放型向集约型转变。
2013年,曾在乳山年度表彰企业中占据“半壁江山”的房地产企业也失去了往日风光,在 50家获表彰企业中仅占 8席,并且没有一家是开发传统意义的“海景房”。
“房地产业在一段时间内可以对地方税收做出较大贡献,但普通群众却难以从中直接受益。房地产企业积累了大量资金,具备了转产转型的基本条件,着力发展高新技术产业、旅游业乃至高效农业,可以在带民致富上做出更大贡献。”乳山市前市委书记傅广照表示。
从之前的敞开大门到现在的有所限制,背后推手其实是乳山市对于旅游业及经济可持续发展的更大期待。
按照规划,乳山市要实现旅游综合收入突破 50亿元,旅游人数年增长 21%。乳山市也希望从旅游路过地向旅游目的地转变,用 3至5年时间,把乳山建成全省乃至全国知名的旅游目的地城市。
因此,它们也加大了对于旅游业的支持力度。
2012年 3月,乳山市出台了《乳山市旅游业发展奖励办法》,设立了 1000万元旅游产业发展专项基金,鼓励从事旅游投资、经营和管理的单位和个人争创品牌旅游服务机构和服务设施,被评定为 5A级景区和国家级旅游度假区的景区可获 30万元奖励。时隔 4个月后,乳山市委、市政府又召开了旅游产业提升大会,提出了《关于实施旅游提升“十大工程”的意见》,意在通过乳山滨海新区等“十大工程”解决乳山旅游发展中面临的规划层次不高、景区定位不准、文化内涵不足等难题。3年再造一个乳山工业的工业振兴“十大计划”、旅游提升“十大工程”、健康养生“七大重点”等产业发展规划相继出炉。其中,预计 3年内,乳山专业养生养老机构将达到 10家,总床位数可突破1万张。
没有依靠“海景房”,乳山市经济还是走出了一条漂亮的增长线。 2012年,乳山工业总产值增长 9.5%,高新技术产业总产值增长 15. 6 %,财政收入增长 15 .8%,接待游客数量和旅游综合收入分别增长 21%和 25%。
借鉴
“在旅游发展规划制定上,常常会因为与处于上位规划的城市空间规划冲突而被边缘化。对于旅游城市来说,旅游规划需要与城市发展规划处于同等重要的地位才会比较合理,因为旅游规划不仅涉及空间配置,也涉及产业发展,而城市规划一般只是关注空间配置,旅游规划的内容相对会更丰富一些。”国家旅游局规划发展与财务司原司长,著名旅游规划、营销专家魏小安表示,“乳山市前些年的**发展造成的尴尬局面就是典型的只注重在空间配置上建房,不注重产业发展研究的实例。”
在谈到乳山发展时,乳山市市长隋建波表示,规划水平不高是乳山市旅游业发展最突出的问题。他认为,大连等地全盘统筹考虑的总体规划模式是未来发展的良好借鉴,将以“城市旅游”的视角来规划“旅游城市”。
但魏小安认为,大连一直是由产业带动旅游,近几年在大力发展重工业,原来的格局已经被基本打破,对于乳山的借鉴意义并不大。
在乳山市发展了 17年之后,2007年初,与乳山市紧邻的南海新区启动建设,计划打造成山东半岛海洋经济发展的新高地。意识到乳山市因规划缺失与盲目发展房地产所带来的问题后,南海新区在启动建设初期就有了自己的思路。
“我们在启动建设初期就已经意识到了乳山的问题,因此南海新区非常重视基础设施建设和整体规划。”文登市南海新区管理委员会主任王年刚表示。
王年刚向中国房地产报记者介绍,南海新区规划将分为临港产业区、综合商务区和旅游度假区 3个功能区。据了解,这是在之前以昌阳河为界分为临港产业区、旅游度假区的基础上的一次提升。
经过一段时间的转型,乳山也收获了一些成果,总投资 30亿元的葡萄酒庄博览园、总投资 8亿元的北斗湾水上乐园、总投资5亿元的法多拉瓦山庄、总投资 3亿元的双山生态休闲旅游度假区等一批高层次项目纷纷落地乳山,在旅游产品结构上及经济持续性有了改变。



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