美国房地产经纪人看楼市：四大新风向标

随着美国楼市从2012年开始“绽放绿芽”，楼市也出现很多有意思的新现象。美国马里兰州的资深地产经纪人布赖恩·鲁佩尔观察到，楼市出现了亚洲买家增多、低价位住宅供应偏紧、现金为王、止赎房产入市等新风向标，这些现象正对美国社会和经济的原有范式带来冲击。
学中文虽然很难，但这是鲁佩尔端稳饭碗的利器。近年来，随着日益增多的亚裔群体在美国买房，鲁佩尔所在的八方地产公司中会中文的经纪人数量超过了半数。亚裔人群偏爱买不动产保值，不过他们的关切和思维方式与美国人有区别。鲁佩尔发现，重视家庭教育的亚裔人群看重学区好的楼房，但不喜欢每月要缴纳物业费的美式惯例；在美国楼市已经进入卖方市场的当下，凡事都习惯讨价还价的亚裔人群还是不忘一张口就往下压低房价，这种适合买方市场的做法有可能让他们在卖方市场中错失良机。
在流动性宽松和楼市回暖时，购买低价位的楼房成为良好的保值渠道。鲁佩尔发现，15万美元左右的低价房屋紧俏，上市一周左右可能就会被抢走，甚至出现几位买家加价竞买的局面，但中高端房产的供应相对充足。
美国商务部的数据也显示出楼市回暖趋势，2013年5月美国新房销售量升至近五年来的最高点，按照当前的销售速度，市场上的待售新房需4.1个月售罄，远低于一年前的4.7个月。
随着亚裔、巴西等国揣着大笔现金来美国买房的买家增多，没有攒钱习惯的美国人丧失了竞争力。金融危机后，美国金融机构卡紧了房贷标准，银行房贷没过关是导致交易流产的重要原因。能够一次性付款买房可以免去银行贷款审批环节和交易失败的潜在风险，自然是卖家首选的对象。鲁佩尔近期就有至少三个委托客户败在了掏出一叠现金的买家面前。“很多亚洲买家即便不是全款买房，也可能拿出50%的首付，一些美国人只能拿出5%的首付，这就使得亚洲买家成为香饽饽。”
次贷危机留下的一大伤疤就是大量存在的止赎房产。止赎房产在购房者无力还供、产权被收归银行所有后，银行通常会等待房价上升再行出售。无人照料、状况糟糕的止赎房产就像是社区里的“老鼠屎”，会拖累整个社区的房价，在某个社区拥有多套止赎房产的银行也可能“客大欺店”，拖欠物业费不交，从而影响整个社区的环境和园林维护，使得社区的房价进入螺旋式下降通道。
美国房地产跟踪公司的数据显示，从2007年初到2011年底，美国已有超过400万套房屋完成了止赎程序，另有820万套房屋已启动止赎程序。今年4月，美国止赎房屋的销售量为7.07万套，较前月上涨近8%。鲁佩尔发现，随着美国楼市转暖再加上中低价位的楼房供应偏紧，止赎房产逐渐入市，这在一定程度上也能帮助平抑市场低价位房屋供应偏紧的局面。
在美国，买房的主体毕竟还是非亚裔群体的美国人，年轻人和中年人缺乏足够多的存款和高信用评分是常见现象。美国联邦住房管理局提供的房贷项目针对低信用评分群体，最低只需3.5%的首付，低于其他商业银行5%的最低首付要求。这家1934年成立的机构隶属于美国住房与城市发展部，是全球最大的抵押贷款担保方，在次贷危机发生后，商业银行抵押贷款市场萎缩，联邦住房管理局“民退国进”，但由于营运不善，连续多年亏损，预计2013财年赤字高达163亿美元。
联邦住房管理局的收入来源主要是收取抵押贷款的担保费。以前，30年期定息抵押贷款的担保费在缴纳5年且欠款金额比例降至房产价值78%的风险线以下后，就无需再缴纳保费。但为了弥补亏损，联邦住房管理局目前把担保费缴纳期限延长至整个贷款周期，并提高了保费。在美国金融产品日新月异和楼市复苏的当前，联邦住房管理局贷款首付比例仅比商业银行贷款少1.5个百分点的吸引力日益下降。如此下去，鲁佩尔预计，五年后联邦住房管理局的贷款或图变革，或将在市场上无人问津，美国房贷市场将向市场竞争主导局面再迈出一步。