解读柬埔寨房产包租陷阱

    在全球众多目的地中，有一个城市以超高的租金**和被低估的房价脱颖而出，成为众多投资者一致看好的海外最佳投资城市之一——这个城市便是金边！
    柬埔寨的商场、娱乐城和跨国企业的爆发式增长，在2018年为柬埔寨创造出逾15万个新的就业岗位，首都周边地区的年轻人涌入金边求职，这无疑也催生出更多的住房需求。
    大部分人对租房的需求都是与公寓的形式存在，并且随着金边人口的不断增加，供房需求就更加的紧张。所以投资公寓式的住宅，用出租的形式来增加自己的回报率是相当不错的。
    租金可以衡量一个楼盘是否值得投资
    租金收入(租金收益)就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入，俗称“以租养房”。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况，可以真实反映市场的真实需求。
    影响租金回报率的因素主要有两点：
    1.一是地段，地段优劣与房屋出租率高低息息相关，地段越好，出租率越高，租金收益越大，租金回报越稳定;
    2.二是房屋配置，业态规划、周边配套等，对租金价格都有影响。
    以出租和投资柬埔寨房产为目的购置房产会有稳定的房产增值和获得较高的租金回报。在房产投资方面，租金**是衡量这个楼盘是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求；通过出租房产，每年可以获得固定的投资回报。大多数房产投资者在决定买房时仅仅只考虑其可能为自己带来的现金收益。
    这其实是一个好方法，也适用于大多数投资性房产类型。但是在柬埔寨这城市，这种方法就不顶用了，因为投资者不能真正掌握房产的投资价值。
    在偏远一些市场，租金**一般都很低，并不能让那些追求高租金回报率的投资者动心。如果投资者主要看中的是房地产的升值潜力，那么房产投资者最广泛使用的工具——收入评估模型(也称为“收入估算单”)——并不能帮助他们做出正确的购买决定。
    很多专业人士认为升值空间与租金收益一样重要，对于投资者来说，估计升值潜力是不容忽视的，否则，投资者就只能买郊区的便宜货，才能有把握赚钱机会。但是现在很好的便宜货越来越难找了，如果投资者能有专业人士建议，使用正确的工具，做好研究功课，必定能成功。
    包租究竟是**
    柬埔寨有些开发商自有房产出租管理部门，能够提供客户寻找租户的服务，每年按时缴纳物业维修费用，以及处理一些琐事。客户在购买此类房产时可以选择接受开发商提供的包租，或者是不接受，开发商一般不会强制要求客户。
    对于海外购房者而言，包租确实是非常有利的，一方面能帮你节省打理房子的时间，一方面又有稳定的收益。但也有缺点，就是可能会是“坑”，可能无法租金利益最大化。
    包租协议的签署方最好是开发商或者大型运营商（比如全球知名的酒店运营商），他们有完善的运营机制和强大的运营能力，能保障投资者获得稳定收益，而其他的第三方机构则需要谨慎。
    通常不同包租提供方会有不同的出发点，一般来说可以分为几类：
    1开发商是为了更好的销售，为了便利的统一管理，例如酒店模式下的项目；
    2为了增加业主信心，例如周边配套完善前前短期包租的项目；
    3为了“坑”客户卖项目，明明因为位置等各种原因没有出租市场，开发商或中介为了营造良好的投资前景而“羊毛出在羊身上”。
    有些国内的中介结构跟开发商签了包销协议之后，自己进行包装，然后向客户提供包租服务以达成销售。这种情况，一方面存在过度包装后，可能会和交房时有不小的差别；另一方面后期服务难以保障，出了问题可能会找不到人。
    很多中介为了把房源卖出去，只把好看的表面回报率提供给客户，这其中并没有扣除每年的持有成本：物业费、房屋打理费、托管费、持有税等等。如果根据表面回报率真正持有了房产之后就会发现，扣除了各种税费和持有成本后，实际的收益会低于中介最初的承诺值。
    包租租金的比例也和项目的售价有关系，并且包租方承担着不小的风险，而且万事开头难，先期在品牌、推广、营销上也有不小投入，因此有些项目的包租不会非常高，而且包租也不是越高越好的，那些包租5年，每年10%的项目，不是坑就是上面的第三类“羊毛出在羊身上”。
    总体而言，只要选合适的项目，包租就是轻松便利做上包租公包租婆，但也要警惕打着包租旗号的“羊毛出在羊身上”的坑。选错了楼盘，租不出去，也找不到接盘侠——这种坑，放到任何一个国家、任何一座城市，都通用。
    所以投资房产三要素要切记：地段地段还是地段！只要房子满足地段好+周围有租客群体这两个最基本的条件，以后无论是出租赚租金还是转手退出都会比较容易。