万科投资400亿元加码旅游地产

日前，万科企业股份有限公司(下称“万科”)董事会主席王石意外出现在北京国贸的一家酒店，在上台演讲的12分钟里，他没有再提下一个倒下的是不是万科，也没有说起登山或个人生活，而是谈起了滑雪运动。
王石用至少6分钟时间，表达了自己对滑雪的见解，以及万科为何总投资400亿元在吉林开发松花湖旅游项目。在他演讲前，万科正式对外宣布，将在吉林松花湖开发度假项目。
与万达在长白山的项目类似，万科上述项目明确以滑雪为标签。在分析人士看来，以住宅见长的万科，选择在这个时间节点加码旅游地产，或是出于补充长线产品的战略考虑。
首涉滑雪抢客万达
万科昨日对外公布的数据显示，该项目总投资额为400亿元。虽然旅游文化地产项目多为滚动开发，但这一投资总额仍然不可小觑，尤其是对于以住宅闻名 的万科而言。2012年，万达领衔的六大民企投资东北长白山项目，因体量、投资额巨大而引发关注，彼时长白山项目公布的总投资额也不过200亿元。
记者昨日从万科**人士处了解到，与万达组团开发一样，上述吉林项目并非万科独资开发，其合作方可能包括港资背景的开发商。合作方提供部分资金支 持，项目开发和运营由万科操刀。此外，与其他开发商以住宅回流现金、补给商业部分的运营成本不同，万科这一项目前期不开发住宅产品，后续可能会配备住宅产 品，但计划的住宅量非常少。
昨日上午，万科高级副总裁丁长峰对媒体记者表示，万科从2011年开始在吉林当地考察，当时认为万科更擅长住宅开发，而颇为谨慎，后来随着与日本株式会社王子大饭店敲定合作，逐渐开始迈开步伐。
据丁长峰介绍，这是万科30年来首次涉足滑雪度假产业，也是万科战略转型的一次尝试。他说万科在该项目的雪场设备上投入了巨资，项目配套酒店为超五星级的松花湖西武王子大酒店，酒店与雪场的服务均为日式风格。
根据万科昨日公布的计划，该度假项目将于今年12月18日正式开业。
“单纯的旅游项目回报相当漫长，开发商一贯的做法是，获取土地后，先把商业、住宅建起来。”在协纵国际集团创始合伙人黄立冲看来，卖掉物业仍是旅游地产项目真正收回投资的渠道。另外，他认为，旅游地产的运营管理能力，是决定开发商能否成功的关键因素。
实际上，在非中心城市郊区的旅游地产项目，遍地开花的同时也伴随着争议。2012年长白山项目面世时，有媒体指出，有别于早已进入标准化模块管理的传统商业开发，在给万达等开发商带来巨量土地的同时，也带来了远高于城市综合体的政治与运营风险。
旅游地产轨迹
虽然早已提出向“城市配套服务商”转型，但在昨天以前，与万达、碧桂园、绿地、恒大等公司不同，万科似乎很少在公开场合提及“旅游地产”。
实际上，万科在旅游地产方面的尝试一直在悄然进行。本报记者查阅公开资料发现，早在2005年10月，万科就投资10亿元买下广东惠州一块岛屿土地 租赁权，计划用5年时间建设高标准酒店及相关旅游设施，旨在打造“中国马尔代夫”。2007年，万科又在海南三亚投资逾10亿元开发包括公寓、别墅在内的 浪琴湾项目。随后又继续在三亚拿地，并北上在北戴河试水度假项目。2012年4月前后，万科在青岛、烟台、唐山、成都低调拿下的一些地块，也被认为与旅游 地产有关。
截至目前，万科对外公开的旅游度假项目，包括惠州双月湾度假村、深圳浪骑游艇会、杭州良渚文化村、清远白天鹅度假酒店、三亚森林度假公园等。昨日，万科首次对外宣称，在万科的投资版图上，旅游度假项目“已占据举足轻重的地位”，并坦言与战略转型有关。
今年是万科成立30周年，然而，在房地产行业调整的背景下，这家龙头开发商30岁的上半年成绩单难言亮丽。
据17日晚间万科A发布的中期业绩，2014年上半年，万科实现营业收入409.6亿元，同比下降1.0%，上半年净利润 48.1亿元，同比增长5.6%。而2013年上半年，万科营收和净利润同比增速分别为34.7%和22.3%，相比来看增幅出现下降。
万科总裁郁亮8月18日在万科中期业绩发布会上表示，房地产市场的调整是有一个完整周期的，如果调整不到位会带来更加混乱的局面，因此，希望此次市场调整能够坚持。
昨日，王石也对媒体重申，五年前，他对房地产的看法是谨慎乐观，现在情况发生了“微妙的变化”，但他还是对后市谨慎乐观的。
关于万科为何在此时选择加码旅游地产，兰德咨询总裁宋延庆昨日下午对本报记者分析称，这与万科的产品线配比有关。据他观察，万科项目中近半为合作项 目，95%都是短平快的高周转产品，而其他重点房企如绿地、万达、碧桂园等，都有不少长线项目在手，保利、中海长短线产品各半，恒大的长短线产品比例也在 3：7左右。
“长线产品的作用在于，一块地不拿，也不太影响销售额。”宋延庆认为，作为上市公司，万科要呈现更好的业绩给投资者，在如此大的基数上保持增速并非易事，必须一方面保证周转，一方面保持规模业绩的持续稳定，于是补充长线项目到产品池中，成为了战略上的必然选择。
还有业内资深人士估计，目前业内常见的旅游地产项目，地价低是主要特点，通常楼面地价在350元/平方米左右，算上房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，如果进行滚动开发成本并不高，而开发商却可以选择以物业进行抵押借款，还能提高年报里的土地储备数字，让投资者悦目。