乳山海景房不再半年闲

如今，居住在乳山银滩金鼎银龙湾小区，来自福建长乐的陈秀珍每天生活得很充实。她说，自己今年70岁了，之所以在这里买房，就是看中了小区有配套开发的健康养生场所。
今年全市经济工作会议提出，要坚决完成“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。其实，从六年前，乳山就先行一步，开启“去库存”探索之路——叫停传统意义的海景房开发，避免增加新库存，通过转型发展健康产业消耗存量房产，着力解决房产空置率高的问题。
如今，乳山的探索仍在继续——通过产业培育和发展带动就业、集聚人气，最终彻底拔除房产“消化不良”的病根。
找准病灶
找到乳山海景房闲置原因
“原本在银滩买房子是为了夏季度假，每年从福建三明跑过来住上一两个月。可如今我改变主意了，小区内有健身房、餐厅、干洗店、蛋糕房，小区外有连锁超市、老年大学、公交站点，生活很方便，我打算在这里定居。”3月30日，家住金鼎银龙湾小区的陈春梅说。
据开发商尹刚介绍，小区业主多来自福建、江西、四川、湖南等地，购房主要目的是旅游和养老。因此，每年夏秋两季是业主居住的高峰期，入住率能达到70%，而冬季仅20%左右。
为增加人气，金鼎公司投资5000多万元对楼盘进行了改造，增设了大型购物中心、健康养生中心、餐饮中心、娱乐中心等，将部分楼盘改造成养生度假公寓。金鼎公司还提出“一次合作，终生服务”理念，采取直营方式，自己开发房地产、自己全国范围内运营销售、自己的高端物业公司提供服务。这些措施让小区受到购房者的青睐，也增加了小区常住人口数量，春节留下来过年的业主就有近百人。
金鼎银龙湾小区曾经遇到的问题正是乳山海景房闲置的一个典型例子。10余年前，正是房地产开发建设的黄金期，乳山凭借得天独厚的自然条件吸引了全国各地开发商，建起了大批海景房。正因为抢得海景房开发先机，与其他多数地区待售房产面积大而造成的库存高有所不同，银滩海景房出售率达90%以上，需要解决的是冬季空置率高的问题。
造成银滩海景房半年闲的原因是多方面的：有的业主购房仅为投资、不来居住，只等恰当时机出手；有的业主购房主要用于退休之后养老，当下没有前来居住，造成暂时闲置；有的业主为夏秋度假使用，造成其他季节闲置；有的业主受异地医疗报销难等相关国家民生政策的限制，不方便久居；银滩配套设施还有待进一步完善的地方，部分业主不愿常年居住。找准了病灶，乳山从眼前闲置房产的劣势中看到了优势，开始逐步引导银滩房地产上档升级。
盘活存量 加强配套
消减空置房产
如何降低空置率？乳山决策层认为，利用银滩现有的房产规模优势发展养老养生，其转型跨度小、条件更成熟、成功把握大。为此，乳山实施了多元化发展机制措施。
对已售房产，乳山盘活存量，引导开发企业引进专业养生养老机构，通过整栋返租、统一改造，与专业酒店管理公司、健康公司和物业服务公司联合经营等方式，消耗因用来投资或短期度假而造成的整栋或大部分空置的楼房。还引导部分有能力、有条件的企业与养老机构合作，以产权度假公寓和分权式度假酒店的形式，进行异地互动养老，最大限度放大环境优势，增加客源。
“推行闲置房屋托管经营后，冬季小区房屋入住率提高了20%，今年我们又规划了新的停车场，满足日益增长的常年住户的需求。”乳山银滩颐和山水人家小区开发商杨玉仁说。
通过引进蓬大公司的托管经营和分权度假模式，颐和山水人家小区一方面租赁业主手中的闲置房产，按照统一标准装修后整体对外出租，出租收入双方均分；另一方面开发分权式度假产品，通过“房屋+共享+互联网”的模式，将原本“私有”的房子变成多个业主“共有”，每个业主每年可享受全球房屋换住权，也可在网上平台销售居住权。
目前，乳山成功引进了福星老年公寓、爱之源国际养生中心等多家大型专业养生养老机构，总床位达3000多张，平均入住率达60%。
外增配套、内增服务才能留住“候鸟”的心。乳山将银滩定位调整为新城区，按照城区的标准逐步完善区域内基础设施配套和社区服务——
硬件上，先后在银滩投资50亿元，完善水、电、路、暖、气、污水处理等基础设施，实施公交一体化，新建二级乙等综合性医院、省级规范化九年一贯制学校，引进10余家连锁商超。
软件上，开通了民生服务热线、社区QQ群、微信群，并依托银滩当地官方网站，开设网上社区，通过民生诉求、政策性解惑、新闻发布等板块，打造以信息化、智能化社会管理与服务为一体的新型社区管理形态，更好地服务来自天南海北的业主。
随着基础配套的完善、养生养老元素的融入，乳山银滩每年新增常住人口万余人，越来越具人气活力。
做优增量 产城联动
彻底清除病根
与盘活存量、消减库存同步，乳山叫停传统意义上的海景房开发，新的房产开发项目若无养生养老配套设施，一律不予审批。
在化解房地产库存的同时，如何稳定房地产市场？乳山市并不是一味地打压房地产开发企业，而是通过加强引导做优增量，引导房地产开发企业告别传统盖房卖房的简单粗放式开发思路，让其调整建设规划或进行改造，配套配餐中心、医疗护理、文化娱乐等功能设施和生活照料、专业护理等养老服务，打造养生养老小区。对因资金链断裂、短缺等原因造成的部分房产**，乳山积极扶持和引进资本接手房地产公司盘活**资产，从根源上降低生成新库存的概率。
目前，乳山已盘活银龙湾、海晶城等**楼盘，建设了香港平远国际城、东方国际养生园等健康养生养老社区，形成了专业机构、社区居家、医养结合、异地互动等多种养生养老发展模式。
“从长远来看，消化闲置房产还需要寻找产业支撑。只有聚集大量产业，才能最大限度增加常住人口，也才能实现产城良性互动。”乳山滨海新区相关负责人说。
为此，以转化房地产“包袱”，发展养生养老服务业为开端，乳山同步启动健康产业链条，一批贴着“健康”标签的新医药、生物科技等项目在乳山银滩周边聚集，借机发展养生产业，打造健康养生配套产业基地，为乳山的养生产业及旅游产业发展配套。
聚砜——一种尖端生物医用材料，被称为“人工肾”的聚砜膜透析器关键材料，过去一直被欧美厂家垄断，价格居高不下。如今，这种“高大上”的医用材料将从曾被称为“空城”的乳山银滩源源不断地生产出来。
“从上海总部迁移到这儿，我们看中的是银滩的发展环境、政策、布局，以及靠近日韩的地缘优势。”威海帕斯砜新材料公司总经理隋建说，他们公司团队自主研发的聚砜产品已经达到国际尖端水平，打破了国外垄断，而且将使患者的血液透析成本降至原有的一半。
抢抓中韩自贸区地方经济合作示范区建设机遇，乳山在南部沿海，以包含银滩在内的滨海新区全域为载体，发展健康产品制造和健康服务业两大产业。随着产业发展、大批产业工人的入驻，银滩房产入住率低的问题有望得到逐步解决。
乳山还利用银滩山、海、滩、岛、湾等天然旅游资源，发展了多福山等多个休闲旅游度假项目，建设了福如东海文化园、大乳山旅游度假区等一批综合旅游示范景区，并与国内2000余家旅行社建立了合作关系，游客量每年以30%至40%的增速大幅攀升，实现了以旅游聚拢人气，激发潜在购买力，进一步带动消化了库存。