北京29宗土地集中供应，重新定义“北漂”的购房门槛

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2021年4月22日，北京市规划和自然资源委员会官网公布了今年首都**批集中挂牌土地信息，共29宗地，其中朝阳供地10宗、大兴4宗、通州3宗、昌平3宗、海淀2宗、丰台2宗，石景山、门头沟、密云、怀柔、延庆各1宗。
北京作为国内首批集中供地的试点城市，这次对29宗地的位置和土地属性都作了明确的界定。超过半数的土地供应都集中在五环到六环之间，位于五环内的只有4宗，其中王四营的3宗地位于四环和五环之间，另一宗是位于石景山区五环内侧的衙门口地块。而且这29宗地都未明确设置“限房价、竞地价”的要求，看来限竞房的供应规模有大幅下降的趋势，北京又将回归普通商品房供应的状态。
此次集中供地，对于北漂的购房门槛明显是一次提升，主要表现大概有以下两方面：
1.土地成本：除去密云、怀柔、延庆三宗地块，其余26宗地的平均土地成本（综合楼面价）35651元/平方米，其中，四环-五环间平均综合楼面价43879元/平方米，五环-六环间平均综合楼面价37044元/平方米。假设所有地块均无溢价成交，则对应项目住宅产品2022年10月上市后的预估售价为：四环-五环约87758元/平方米，五环-六环约74087元/平方米。如果有溢价呢？！根据**财经的研究成果，房地产成本的构成要素中，土地成本占比在40%左右，一线城市占比更高。这也是我国政府把“稳地价”作为“三稳”政策的重中之重的根本原因。

2.购房门槛：去年北京市开始执行新版“70/90”政策（详见本人之前文章《惊雷|12年的“7090”变天了-20201114》），新的政策要求“70/90”的户型面积配比按照套内建筑面积计算，此次集中供地，约20宗地设置了套内“70/90”的户型产品要求，可以预见的是，2022年10月上市的对应住宅产品主力户型面积在120平左右，参考预估售价，五环-六环间的住宅产品套均总价将全面突破800万元，四环-五环间的项目则可能突破1000万元/套。明显，北京这次的集中供地的住宅产品，正在从刚需向刚改过渡。

（——此图片来源于《大山说房》，20210425）
每一个北漂，都有一个在北京安家的梦！但是面对800万元总价段的六环房，又有多少人能轻松置业？也许，不管你愿意与否，北京的刚需正在被挤出北京！
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