印尼对外国人购房“松绑”

李勋强是在印尼西努沙登加拉省工作的新加坡人，过去的5年，收入颇丰的他却没能拥有自己的住房。因为在过去很长一段时间里，在印尼的外国人是无法以自己的名义购买住房（带地皮的住宅）的。而当地政策允许购买的小面积公寓，无论是居住环境还是地址都不符合李勋强的要求。
今年5月中旬，李勋强听从朋友的建议正准备用注册一家公司的方式在印尼购置住宅。就在此时，好消息忽然而至——印尼财政部表示，政府将允许外国人购买印尼高档公寓，买房者仅需缴纳5%的持有税，且可从所得税中予以扣除。
“虽然要缴纳持有税，但相对于注册公司，以公司的名义买房要方便得多。”李勋强告诉记者，6月初，他已经在西努沙登加拉购置了一套220平方米带阳台花园的高档住宅，并且准备把妻子和女儿接过去度假。
在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，新政策的目的是为了促进房地产发展。“印尼当前经济主要依赖于内需，但是为进一步拉动经济增长，印尼政府欲对外开放房地产市场。”韩长吉告诉记者，目前，印尼的土地业权只限由印尼公民拥有，外国人购买房产受限，但是印尼房地产发展空间较大，使得较多外国人“打擦边球”，这导致印尼房地产市场秩序较为混乱，允许外国人购买高档公寓后，将把这部分投资需求引入高档公寓领域。
印尼IBE房产中介的阿里（音译）告诉记者，印尼政府放开外国人购房政策，也说明当地的房产有值得开发的潜能。“政府对房地产市场进一步开放后，印尼的楼市将会迎来令人欣喜的一年。”阿里认为。
争议不断
一直以来，印尼对于是否该同意外国人在当地拥有土地产权的问题争论不断。目前，松绑政策已经尘埃落定，待具体落实。
据阿里介绍，在过去的很长一段时间里，外国人是不能在印尼买房的，因为法律规定只有印尼当地人才可以拥有房地产。
在上世纪90年代后期，新的法律允许外国公民可以在印尼购买公寓和办公用房，如果该大厦有物业产权。这使得外国公民可拥有自己的公寓和办公楼，但对土地没有拥有权。
众所周知，地契可以证明房产的拥有权，但印尼1996年的法律和章程仍然是有些模棱两可。记者了解到，1996 年的章程中规定，外国人只对土地有使用权，和大多数修造行为。但现在看来，只对土地有使用权和附属单元的修造权是十分不实际的。由于范畴很广，所以很难对所有权有个清楚的解释。
一直以来，印尼就是否应该同意外国人在当地买房以及是否该拥有土地产权的问题争论不断。印尼消费者基金会的名流帕尔玛迪（Permadi）就曾公开表示强烈的拒绝。帕尔玛迪表示，外国人在印尼最好限制在租赁房地产而已，因为有时间上的限制，至于拥有权，他坚决反对。
在很多印尼本地人看来，如果外国人有了拥有权，他们会买下很多个村庄，让印尼的本土居民们拥有的房产越来越少。
不过，印尼前总统苏西洛此前在印尼房地产商全国工作会议上表示，同意发展商提出的有关外国人可以拥有房地产的建议。他也希望相关部长能对房地产商的意见作出积极反应，不要阻碍或为难。
印尼房地产协会主席艾迪（Eddy Huddy）也在今年3月份的民房记者座谈会上指出，东南亚区域经济市场已开放，印尼应该最大限度地利用它。“许多外国商人欲在印尼购买房地产，开发商也需更专业化，根据2011年**号条例的使令，持有认证制度。”
“投资额大量流入、国家与国家之间互补、全球化等，将造成外国人对房地产的需求，这是真实需求。目前外籍人士虽然也有房地产的交易，但是国家并没有得到最大的利益，因为条例不明确。”艾迪认为，开放外籍人士交易房地产能使国家有很大潜力争取外汇，此外，本国开发商也不愿睁大眼睛成为观众，而且有一部分印尼市民反而到外国去购买房地产。
从目前的结果看来，支持者的声音无疑占了上风，印尼政府允许外国人买房的政策终于敲定。
艾迪表示，由于印尼不允许外国人在当地买房，导致不少外国人假借当地人名义买房，“我们希望这项政策尽快落实，进一步规范房地产市场并刺激印尼经济加快增长”。
市场火爆
过去3年中，得益于经济蓬勃发展及国内购买力增强，印尼已成为仅次于新加坡的东南亚第二大房地产市场，商业地产规模达到1890亿美元。
印尼楼市政策之所以能获得业内关注，是因为当地房地产市场近几年的良好表现。
印尼被国际机构评选为亚太地区最适宜的投资地之一，在这个城市投资房地产，年租金回报率可达9%。
而印尼雅加达被房地产专业人士视为本地区内最佳新兴市场。2011年，雅加达房地产成功吸引外国投资约6.6亿美元。2012年上半年，雅加达房地产吸引外国投资同比增长约39%。与其他前沿市场如越南相比，雅加达的商业交易更透明更便捷，印尼的利率和通货膨胀相对稳定，国内生产总值稳步上升。
近日，房地产相关机构对记者**，雅加达的投资比率正不断上升，至少比2012年增长了30%，前景一片光明。而且在房地产人士看来，雅加达最好的投资市场是尚未充分开发的公寓、供应有限的写字楼和高档的零售店等。
“不久前，有几个投资者向我们咨询过雅加达的房地产，我们公司目前没有这方面的业务，但随着咨询热度升高，估计过不了多久就会开展。”国内一家知名房产中介的相关人士向记者表示，雅加达楼价去年底开始探底回升，选择到当地购房的投资者也越来越多了。
据悉，去年以来，雅加达商业旺区的地价不断上涨，大致在每平方米1000美元。尽管如此，在业内人士看来，这个价格并不算高。相比国内多个大城市，雅加达的地价仍旧是非常便宜的，毕竟雅加达是个1000多万人口的大都市。
除了雅加达外，精明的投资者还把目光投向印尼旅游胜地巴厘岛，在这个小岛上投资旅游地产，回报率也可达8%以上。
韩长吉表示，印尼对海外购房者有较强吸引力。“因为印尼属于新兴经济体，经济发展速度较快，房地产的增值空间较大，其已成为仅次于新加坡的东南亚第二大房地产市场；而且从国际范围来看，印尼当前的房地产价格还处于较低水平。并且随着东南亚一体化的发展，印尼旅游规模有望进一步扩大，适合国外购房者度假休闲。”韩长吉指出。
另有分析人士认为，区域经济发展及国内需求旺盛，是印尼房地产异军突起的主要因素。如果印尼进一步完善相关法律法规，保持土地供应，改善基础设施条件，其房地产发展前景将十分亮丽。
东南亚走强
越来越多的人愿意选择到气候宜人的东南亚定居，整个东南亚房地产市场的走强，也是促进印尼政府“松绑”楼市政策的一大推动力。
“政策因素必然会为印尼带来较为乐观的海外投资。”资深房地产分析师陈嘉玲告诉记者，整个东南亚房地产市场的走强，让印尼政府对吸引外资充满信心，从而决定放开一直以来的“限购”策略。
在陈嘉玲看来，东南亚楼市逐步成为世界投资者眼中的新蓝海。
据了解，新加坡、马来西亚等国作为毗邻中国的热带地区，温度宜人，为养老定居提供了适宜的环境。并且像新加坡、马来西亚等地已经形成大规模的华人聚集地，能够让置业者规避语言沟通障碍，更好地融入当地的文化氛围。同时，相较国内，其低廉的物价水平也能让购房者享受星级品质生活。
“很多人都愿意选择去东南亚国家养老，因为那里的公寓投资回报率高，生活环境舒适。”陈嘉玲告诉记者。
除了东南亚地区自身的地理优势，新加坡、马来西亚等国出台的政策优惠也为其吸引了不少关注。马来西亚设立了第二家园计划，仅需存入大马银行60万元人民币资金，第二年即可取用30万，此后保留30万元在账户即可，50岁以上减半存款。取出的钱可用于购车、购产、子女教育或医疗服务。一人主申请，全家可获签，60岁以上的父母可随行，可带一佣人进入马来西亚。而相似的门槛，美国要325万元，加拿大547万元，澳大利亚349万元，新加坡1314万元。
新加坡政府则放松了贷款政策，为购房者带来福音。据悉，外国人在新加坡购房，可以新元借贷，解决了跨国投资的难题。同时，可享受和新加坡人同样的贷款政策和程序，缩减了海外投资者的购房程序，在某种程度上降低了投资成本。
在韩长吉看来，东南亚国家经济正处于发展阶段，购买力、消费水平较低，房价也相对较低。“而且东南亚国家经济发展增速较快，潜力巨大，未来楼市拥有较大增值空间，确实值得投资。”韩长吉认为。
警惕投资风险
在一些东南亚国家，基础设施落后，交通混乱，难以取得长期贷款等问题，让不少投资者持观望态度。
当然，投资印尼等东南亚国家的楼市也并不是毫无风险。
“印尼当地的政策变动，不可能总是有利于海外人士。它更多地是为了自己国家利益而作出的选择。如今，印尼需要外资注入，所以当地政府运用政策来吸引投资——高档公寓的涨幅和**显然比那些普通的公寓要高很多。”李勋强表示，个人住宅的持有税是5%，但未来海外投资者进入印尼房地产市场后，持有税可能会根据市场情况而有所变化。
与此同时，作为东南亚最重要的经济体之一，印尼首都雅加达交通依旧非常糟糕，整座城市拥有1000多万人口，主要的公共交通工具却是公共汽车，以至于交通常年陷于混乱之中。来自亚洲发展银行和国际货币基金组织的报告显示，基础设施匮乏将成为印尼发展的巨大阻碍。据估计，雅加达仅仅因为交通延迟，每年都将损失30亿美元。
也有房产投资者表示，在一些政局相对稳定的东南亚国家，却有着和其人口规模不相符的基础设施和官僚制度。鉴于印尼政府的官僚作风和它的交通一样糟糕，修建地铁的计划一拖再拖。这一计划可以追溯到上世纪80年代。前几年，印尼才从日本国际协力机构那里取得了用于建造的低息贷款，2012年动工，要到2016年才能建成**条线路。
印尼并不是惟一遭遇基础设施之困的国家，文莱、泰国、越南等东南亚国家都在不同程度上出现基础设施建设赶不上投资速度的情况。
“基础设施落后，物业管理水平较低；频频爆发政治动荡，加上经济基本面很容易出现波动，这会对房价产生一定影响，这都是投资东南亚市场所要面临的风险。”韩长吉指出，由于目前东南亚国家大力吸引国外投资者进入，甚至可能会导致房价虚高，产生泡沫。