20家地产大鳄竞深圳坪山四地块

22日下午，在深圳市房产交易中心，本年度难得一见的土地鏖战如期上演，碧桂园、中洲、龙光、星河等超过20家房产大鳄对坪山新区的四宗地块虎视眈眈。最终，信达坤润联合体以30 .3亿元总价从龙光口中夺走深圳今年第二宗居住用地，溢价率高达219 .6%，除去保障性住房及配建面积，可售楼面价高达2 .72万元/平方米，典型的面粉贵过面包。随后龙光也不甘示弱，以10 .82亿元将对面的三宗商业用地收入囊中，折合楼面价12778元/平方米。
楼面价达2 .72万元/平方米
业内人士称有一定风险
出让公告显示，这宗编号为G 11337-0101的地块位于坪山新区，占地面积36911 .51平方米，建筑面积166101平方米，挂牌起始价9.48亿元。
最终，12号信达坤润联合体以30.3亿元总价将这一地块收入囊中，溢价率达219.6%。折合楼面价18242元/平方米，地面地价82088元/平方米。而按照出让公告要求，该项目建成后，还有4.5万平方米的保障性住房由深圳市坪山新区管理委员会以4500元/平方米的综合成本价予以回购。**太平戴维斯投资部董事吴睿在受访时算了一笔账，除去4.5万平方米的保障性住房面积以及1万平方米的配套面积，该地块可售面积仅有约11万平方米，可售楼面价实际达到2.72万元/平方米。后期若项目想获得合理利润，住宅均价大概要达到3.7万-3.8万元/平方米，商业均价则需达到6万元/平方米。
据了解，目前坪山片区是深圳楼市的价格洼地，片区内新房均价仅介于2万-2.5万元之间，二手房均价则接近3万元/平方米。由此来看，上述地块是真正的面粉贵过面包。
“坪山政府为解决交通问题投入200多亿元，相信轨道交通的完善将给这个片区带来更大利好，而且目前也有很多知名企业落户这个片区。”深圳信达置业有限公司副总经理毛文哲告诉记者，坪山值这个价。而在吴睿眼中，坪山的房价要从现在的2万多元/平方米涨到3.8万元/平方米，不是没有可能，但带点赌博的性质。“哪怕是地王解套，也要依靠后市房价的提升。但过去一年间深圳房价已经涨了很多，未来一年多时间是否还能保持这种涨幅和涨速，这里面有一定的市场风险。”
外地开发商拥有金融背景
预测后续走“快周转”路线
这是信达地产首次在深圳土地招拍挂市场拿地，毛文哲**，此前信达已通过金融入股的模式与深圳一些房地产项目达成合作，“但坪山项目将会是信达**个自主操盘的项目，也是在深圳首个亮相的楼盘。”
公开资料显示，深圳坤润投资有限公司的投资人是深圳信达置业有限公司，深圳信达置业有限公司则是信达地产股份有限公司的下属公司，中国信达资产管理股份有限公司为信达地产的实际控制人，是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产公司，具有央企背景。
“依托基金等金融背景获得土地是我们的优势，而通过土地的获取我们也更容易开展金融地产业务。”毛文哲告诉记者，目前中央层面对房地产调控的减弱将对房地产市场尤其是一线城市的楼市产生拉动作用。前段时间信达刚在上海拿了一块地，此次在深圳拿地也是从重点布局一线城市的战略出发。
吴睿说，一般外地开发商进军深圳最好的策略是，开发短周期的项目，外加中长期的土地储备。对于地块后期的运营模式，吴睿预测将会走“快周转”的路线，“不过信达的母公司是资金管理公司，融资成本比较便宜，哪怕不快周转，也是耗得起。”深圳市不动产估价学会会长王波对此持相似观点。
连拿对面三宗商业用地
龙光成最大赢家
值得关注的是，在首轮鏖战惜败之后，龙光地产依旧不言放弃，以10 .82亿元连夺上述住宅地块对面的三宗商业用地，总占地面积共20173.22平方米，总建面达105000平方米，折合楼面价12778元/平方米。
“龙光才是今天最大的赢家。”吴睿判断，两家房企拿下的地块分别位于同条马路的两侧。未来如果上述地块建成的楼盘均价真能达到3.8万元/平方米，由于龙光拿下的商业用地可规划公寓产品，哪怕公寓定价稍低一点，介于3 .2万-3.5万元/平方米之间，后期利润也远远高于信达的住宅用地。
去年10月份和今年9月份，龙光曾分别以46.8亿元、112.5亿元的总价拿下白石龙地铁站的龙华住宅地王和龙华红山地铁站的商业服务用地。频频大手笔染指深圳土地，让龙光在这两年的土地市场中大出风头。
“相比于每年的销售业绩，龙光在深的土地储备其实还是不够，所以急于加大土地储备。”吴睿分析。