2016英国房地产重要主题——回归基本

在2016年，关注投资所得将是首要之事，投资所得可激发房地产不同资产类别的潜力。
2016年英国房地产市场的主旋律可用回归基本来概括。房地产的投资基本要素预计将成为最重要部分，市场对于能够激发不同资产类别潜能的投资所得关注进一步增强。此外，市场也将加强关注通过经营活动释放个别资产未激发潜能的能力。
这不仅反映了房地产周期的本阶段状态，还反映了住宅地产板块升息、监管和税务政策的中期前景预测。**太平戴维斯认为，参考近期资本增长带来利润的地方，住宅市场呈现出投资向伦敦以外地区伸展的趋势。
退欧公投或将成为2016至2017财政年最大的不稳定因素，公投结果将对住宅地产、 产业地产和农业用地这三个板块均产生潜在影响。2015年房地产市场留下的一个教训是，对于公投前投资放缓的前景展望很大程度取决于民意测试者有多坚信自 己准确预测结果的能力不受公投效应的影响。
住宅市场
在住宅市场中，积极的刺激因素包括英国经济持续增长，借贷成本保持在历史低位，但今年10月底房价年增长率仅为3.9%，住宅年交易量以120万封顶，与2007年之前的巅峰期尚有差距。
**太平戴维斯预计，2014年的房贷审查规则似乎对市场起到了冷却作用，这些规则对于有多少借款人的房贷能够获批作出了限定。
伦敦楼市
从地区来看，伦敦的房价增长一直维持着最为迅猛的势头。然而，伦敦住宅市场也日渐受 限，资金相对更充裕的购房者也不得不把目光放到伦敦更远的辖区。因此，伦敦的增长模式也将有所转变，向着价格相对更便宜的行政区（borough）转移， 过去数十年来这些行政区的房价增长相对更低，对购房者的经济承受能力要求也不如热门区域那么高。
尤其要注意的是，伦敦**住宅市场受秋季财政预算案的印花税改革影响有所回缩，此番印花税改革将拉高价值逾100万英镑的房产交易成本。鉴于房价增长先于这些改革，目前该市场似乎价格和税价皆处于饱和状态，这或预示着房价增长率将再度延后重现。
借贷成本
主流住宅市场的发展前景更多地取决于借贷成本的变化。目前的迹象似乎表示升息不会很快 发生，这给短期的房价增长带来更多的可能性，同时也提高了买房安置连锁反应的预期。但另一方面，按揭贷款申请人需接受经济压力测试，这将对借贷起到抑制作 用，从而阻碍住房市场的繁荣发展。就中期发展而言，升息会让购房者经济承受能力受限，这点对于伦敦购房者尤为明显，同时也会令房价增长取决于购房者的收入 和经济增长速率，无论是按地区还是全英划分都是如此。这预示着伦敦腹地的房价增长大有可为，或在随后的周期中进一步哺育北部。
私人租赁
房贷规则和升息都将影响购房者的经济承受能力。尽管英政府也推出了一系列政策着重加强住房建设和鼓励持有住房，但**太平戴维斯预测私人租赁房板块的需求将持续攀升。
近期的印花税改革和buy-to-let投资者面临的限制减税或将限制这部分有意扩大投资组合以满足需求的投资者的能力。这可能会对私人租赁房板块增加涨租压力，还可能导致该类投资者将重点转移至私人租赁房市场中回报率更高的板块，但严重依赖福利体系的板块除外。
住房建设问题
所有迹象都显示，住房建设板块将持续得益于政府支持，但是就目前来说，鼓励初置业者适用房建设等住房政策将如何实施尚未明确，这些政策是否会导致住房建设发生后续变化也不得而知。
还有些类似的问题也未得到解答，例如各种住房建设基金会将如何受到新政策的影响，最引人注目的问题莫过于提案中的社会保障租金的削减。
2016年住宅市场最值得投资者关注的项目有哪些？
伦敦热门区域
尽管伦敦的整体房价会因房贷规则从严和升息因素影响而有所受限，但Ealing、Acton和 Greenwich等区域以及 Lewisham、Waltham Forest等行政区或凭借吸引更多的购房投资者而表现亮眼。
交通便利城镇
相比于更多价格高昂的伦敦住宅，交通便利的城镇持续享受着中期房价的良好增长。再加上铁路交通的升级改善，出行时间大大缩短，这些受益于铁路交通的城镇将倍增助益。
区域城市学区房
和伦敦的同类住宅相比，品质良好、地理位置优越的区域城市学区住宅回报率可能更高。这种学区住宅颇受大学生欢迎，同时租金收入无需依赖于福利体系。区域人才市场的欣欣向荣也会增强租房需求。