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郑州万科 · 古翠隐秀
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编辑​说起古翠路，可能很多去过杭州的人都有所耳闻。

但在杭州大悦城开业前，很少会有人留意到古翠路北的一条小路——隐秀路。
这条路仅仅1500米，是杭州城里非常不起眼的一条小路。
随着隐秀路热电厂关停搬迁，周边地价开始持续走高，隐秀路从大隐隐于市，成为了聚光灯下的房企必争之地。
楼面价一度突破4万，而这块地就是隐秀系的开端——融信万科古翠隐秀。
编辑​随后，万科陆续开始使用古翠隐秀这一案名。
大师、改善、藏于城心又大隐于市，是隐秀系的几个标签。
而在郑州，金水老城之中，万科将经二路这块土地原封不动照搬杭州案名，定为：万科古翠隐秀。
编辑​作为郑州**个万科隐秀系产品，这里能否媲美杭州的古翠隐秀？
请随着我们的文字，看下去。
1
万科给古翠隐秀什么产品

古翠隐秀的效果图已经对外释放，相信不少人已经看到了。
编辑​从立面看，超高的窗墙比，高级的颜色搭配，确实有豪宅的气质，你看不太出来，整个小区的地块指标到底是什么水平。
从规划指标上，我们能查到，地块面积约2.73万㎡，总建面高达近19.43万㎡，容积率5.19。
虽然地块数据指标不是那么靓眼，但是金水主城区的区位价值足以屏蔽掉这些。
项目周边聚集着各种企事业单位家属院，加上省医等医疗配套加持，区位价值自不用说，抗跌能力也非常强。
但是地块的本身素质注定了户型上的创新难度。
根据各渠道**的信息，主力户型为188㎡左右四房，对外释放的还有147㎡、175㎡、225 ㎡、248㎡几个户型。
套内小于130㎡的户型有215套，如果175㎡的得房率不低于75%，那意味着将全部是147㎡的户型。
目前2号楼的户型已经对外公示：
编辑​两个户型套内面积接近，基本都在150平左右，折合建面大约190多㎡。
这意味着，200平以上的大户型将会集中在5、6、8这几栋只有一个单元的楼栋。
从航拍图可以看到，整个地块东南北都是多层老社区，而西侧是同期建设的高容积率安置房。
编辑​这也就可以理解，为何把大户型全部放在东侧了。

综合来说，大户型除了没有视野景观以外，基本上没有什么其他硬伤。
三面老破小，200+大户型藏在其中，站在高处俯瞰老金水政务区，这种大隐于市的感觉，或许，就是万科把项目定名古翠隐秀的原因之一。
很多人可能有点不太理解，为什么万科会选择留一栋7层洋房？是追求洋房高溢价吗？
不，都不是，是采光。
编辑​这一点了解过建筑设计的应该都知道。
新建建筑在规划设计的时候必须满足周边既有建筑的采光。为了层高牺牲总层数之后，整个小区的容积率顶不满，且西北老小区距离过近，在多方原因下，设计师不得不选择在这个位置布置7层洋房，以在不影响周边小区采光的情况下补满容积率。
这是无奈之举，这也是我们说这块地难为万科的另外一个点。
2
我们应该以什么样的心态来看待古翠？

虽然同为金水区，核心中的绝版地块，稀缺产品，古翠隐秀从面世以来，对标的从来不是申泰和未来天奕，对于万科而言，产品和客户更趋同于嘉里中心。
因为两个项目有很多共同点，项目地块都不大，周边老破小多，都没有景观。
最关键的是，它们都是“政区房”。
当年省会迁郑，几乎所有的省级单位都落户在花园路、经三路、金水路沿线，万科古翠隐秀正是藏匿在这省厅单位的政务区之中。
这中间藏匿着，无数因政发迹，因商发迹，因医疗发迹的地缘客户。
我们可以在很多网站、购房群、公众号抖音号上看到对于古翠隐秀交通周边的评判，譬如说经二路红专路都是小路，高峰期堵车，周边老破小、城市界面差、医院多等等这种适用于刚改项目的点评。
但对于这类定位纯改善甚至豪宅的老金水项目来说，地缘客户根本不care这些，因为这些就是他们原本生活的日常。
这些地缘客户，是真的地缘客户。
不是那种哪里便宜哪里有特价房就会跑去买房的客户，不是那种北龙湖发展的好就去北龙湖的客户。
这个区域的客户忠诚度和地缘性，几乎是郑州最**的存在。
这也就是为什么申泰、未来天奕、雅颂居这种项目都扎堆出现在老金水，都扎堆敢把户型做到200平以上。
所以，我们针对这样的位置和产品，应该以更包容的心态去看待他。
从目前的迹象来看，除了样板间砸了重装，户型**改来改去，我们没有看到万科因为隐秀系的定位，选择牺牲指标牺牲利益。
因为万科把一个只有一面临路的项目，硬生生做出了两面商铺。
编辑​编辑​值得庆幸的是，这片土地交给了万科。
不夸张地说，如果交给一个普通的小开发商，这片土地就注定只能平庸了。
而万科操盘，万科品牌本身就是一张王牌，尤其是在各大房企内卷躺平的形势下，万科还是比较稳健可靠的。
编辑​虽然说，地块素质限制了太多的发挥，但他还是值得期待的老城改善之作。
只能说，郑州的老城豪宅之路，任重道远。